Hér á grafinu fyrir neðan má sjá hlutfallslegan vöxt á verði fasteignafermetra og löggiltri um 1982 neysluvísitölu til verðtrygginga frá janúar 1994 til desember 2009 . Fasteignaferill og neysluferill í þjóðfélögum sem teljast siðmenntuð, þroskuð og einkennast af stöðuleika á heimamarkið haldast í hendur þannig að vöxturinn stefnir upp línulega [undirliggjandi eðlilega bólga < 2,5 - 5% á löngum tímabilum] fjarlægðin milli þeirra hverfandi, skipast á að vera yfir og undir. Ráðstöfunartekjur íbúafjölda stórborganna skiptast í húsnæði [30% til 50%] of annað [50% til 70%] og taka mið af þjóðartekjum á haus [per capita].

Allan þennan tíma á Íslandi voru þjóðartekjur á haus óbreyttar á alþjóðamælikvarða. Nýbyggingarkostnaður fór lækkandi svo sem annað vegna styrkingarkrónu og minna krafna og ódýrara byggingarefnis og minni launakostnaðar.

Við sjáum að vöxtur fasteignaferlisins stjórnast af veldisvísisfalli fer hægt af stað og rýkur svo skyndilega upp.

Þar ég öfugt við flesta fræðinga síðustu 50 ára hef allar reikniformúlur í heilanum þar með hæfileika til að skilja eðli þeirra: fæst með að þjálfa sig í smíði þeirra frá ungra aldri. Ekki fara að stinga tölum í staðlaðar formúlur hvers grunnforsendur eru löngu gleymdar eða aldrei lærðar utan að. Tel ég mig vita hvað var að gerast.

Útlánamáttur bankastofnunnar þar með endurfjármögnunar máttur hans ræðast að föstu reiðufjárhlutfalli. Fyrir 30 árum þýddi það að ég lagði 1.000.000 inn í banka að hann gat lánað út 20 milljónir á hagstæðustu útlánsvöxtum: trygging samkeppnihæfni.

Hér á Íslandi er einn flokkur innlána jafngreiðslu (annuitet) verðtryggður með fasteign og með neysluvísistengingu svo kölluð húsbréf í daglegu tali. Hann er mjög ungur að aldri á Íslandi og þekktist varla fyrir 1982, var svo einokunarlánsform, sem er alls ekki tilfellið hjá þroskaðri þjóðum þar er fasteigna tryggingin látin nægja. Fastir línulegir vextir með innbyggðum undirliggjandi heima verðbólguvöxtum látnir nægja eða breytilegir miðað við verðbólgu á hverjum tíma. Einn flokkur á Íslandi samsvarar mörgum flokkum hjá þroskaðri þjóðum.

Jafngreiðsluflokkurinn er veldisvísislegur m.t.t. raunávöxtunarkröfu sérstaklaga. Það að tvítryggan gerir hann að nokkurskonar reiðufjárígildi. Eykur lánshæfi bankastofunnar og útlánagetu. Til að byrja með fær bankastofnum ekkert nema [vaxta]tekjur, skuldarinn ekkert nema [vaxta skuldir]. Svo kemur fram eðlileg þörf til að réttlæta þörf til nýbygginga, íbúafjölgunar, endurnýjunar húsnæðislána, lánalenginga, minnkunar útborgunarhlutfalls,... allt til halda upp vaxtatekjum langstærsta útlánaflokksins. Þá hækkar fasteignaverðið, þá er upplagt að markaðstengja fasteignagjöld. Almennt fasteigna hækkun hækkar svo öruggan höfuðstól. Fyrr síðar byrja vaxtatekjur að minnka hlutfalslega og þá er byrjað sleppa veðkröfum fyrir alvöru.

Ég tel að of stór flokkur jafngreiðslulána með tvítryggingu hafa verið þúfan sem velti hlassinu eða græðgivakinn sem orsakaði óeðlilegu útlánaþörfina með tilsvarandi siðspillinu eða agaleysi: út úr heimamarkaði alla leið til Asíu.

T.d. við útreikning á jafngreiðslu er notuð formúla sem er eftirfarandi:

H = Höfuðstóll lánsins

i = Nafnvextir(á tímabili) : 100

^ = Fjöldi greiðsla (sem veldi).

        1 – (1 – 1:1 + i)) ^

Hvernig hefði mátt fyrirbyggja að reynslulausir og þeir sem þurfa að apa eftir: hjarðeðli vegna skorts á raunverulegri framsýni eða áreiðanlegri ályktunarhæfni, hefðu fylgt stefnumörkuninni? Mat svar er að tekið hefði verið upp fasteignavístala til verðtryggingaleiðréttingar fyrir þennan stóra lánaflokk á Íslandi. Þá hefðu allir kosningarbærir húsbréfaskuldarar árið 2000 látið í sér heyra. Svo hefði það virkaði letjandi á væntanlega fasteignkaupendur að verðtryggingarleiðrétting í hverjum mánuð hefði hækkað mánaðargreiðslurnar þá stefnu sem fasteigna ferillinn vísaði.

Grafið er unnið eftir talnagrunni frá Hagstofu og Fasteignaskrá Íslands sem hefur haldið um fasteignavísirinn síðan 1990.