© 2005 Alþjóðlegi Gengismála Sjóðurinn Október 2005 AGS Þjóðar Skýrsla Nr. 05/366

 

Innan Íslands: Valin Vandamál

 

 

Þetta Valda Vandamála blað innan Íslands var undirbúið af starfsliði Alþjóðlega Gengismála Sjóðsins til hliðsjónar skjalanotkunar vegna reglubundinnar ráðaleitunnar með meðlima þjóðinni. Það byggir á upplýsingum til staðar á tímanum sem það var uppfyllt 12. Ágúst, 2005. Skoðanir kveðnar í þessu skjali eru þær starfsliðsins og þurfa ekki nauðsynlega að endurspegla skoðanir ríkisstjórnar Íslands eða Inningar Borðs AGS.

 

Opinber birtingar máti starfsliðs skýrsla og annarra skjala af hálfu AGS veitir heimild til að sleppa úr upplýsingu sem markaða-viðkvæm.

 

Til að aðstoða AGS í að meta opinbera birtingar mátann, lesanda athugsemdir eru velkomnar og má senda í raf-bréfi til publicationpolicy@imf.org.

 

Afrit af þessari skýrslu eru til staðar handa almenningi sjá

Alþjóðlegur Gengismála Sjóður ● Birtinga Þjónustur

700 19. Stræti, N.W. ● Washington, D.C. 20431

Sími: (202) 623 7430 ● Telefax: (202) 623 7201

Raf-bréf: publications@imf.org ● Internet: http://www.imf.org

Verð: $15.00 afritið

Alþjóðlegur Gengismála Sjóður

Washington, D.C.

 

 

 

ALÞJÓÐLEGUR GENGISMÁLA SJÓÐUR ÍSLAND

Úrvals Spursmál

Undirbúin af Benjamin Hunt, Robert Tchaidze, og Ann-Margret Westin (öll EUR)

Tekið gilt af Evrópsku Deildinni

12. Ágúst, 2005

Innihald Bls.

I. Einfaldar Gagnlegar Reglur Athafnarforsenda og Belgings Aðhald á Íslandi...........................................3

    1. Kynning......................................................................................................................................3
    2. Fyrirmyndarjöfnusettið ..............................................................................................................4
    3. Gagnlegir Athafnarforsendna Könnuðir...............................................................................5
    4. Niðurstöður ............................................................................................................................11

Figures

  1. Gagnlegir Gengismála Athafnarforsenda Könnuðir...............................................................................6
  2. Áorkan Mildrar Óbeitar vegna Breytileika Vaxta Gengis.......................................................................8

Viðbót

  1. Fyrirmyndarjöfnusettið.............................................................................................................13
  2. Mats útleiðslur..........................................................................................................................15

Skírskotanir..........................................................................................................................................20

II. Nokkrar Myndlýsinga Eftirlíkön Mögulegrar Áorkan % Lækkunar Tekju-Skatts á Íslandi..........22

    1. Kynningu............................................................................................................................22
    2. Þjóðaheildarefnahagsleg Áorkan Hundraðshlutalækkunar Skatta..................................................................................................................................22
    3. Niðurstöður ........................................................................................................................27

Myndir

  1. Varanlegar Niðurfærslur Vinnuafls Tekju Skatta ...............................................................................................................................................................23
  2. Varanlegar Niðurfærslur Vinnuafls Tekju Skatta (með hamlaðri reiðufjárlausn................................................................................................................25
  3. Varanlegar Niðurfærslur Vinnuafls Tekju Skatta (aukning eða engin aukningu á vinnuafls framboði................................................................................................................................................26

Skírskotanir.................................................................................................................................................27

 

III. Fasteignaveðbréfa Markaðar Útfærslur á Íslandi og Hlutverk Híbýla Fjármögnunar Sjóðs ...........................................................................................................28

    1. Kynning....................................................................................................................................28
    2. Fasteignaveðbréfa Markaður....................................................................................................28
    3. Híbýla Markaður.......................................................................................................................37
    4. Heimilishalds Skuld..................................................................................................................39
    5. Þjóðaheildarefnahagslegar Áhyggjur........................................................................................40
    6. Hlutverk HFS á Fasteignaveðbréfa Markaðinum.....................................................................41
    7. Niðurstöður...............................................................................................................................43

Box

  1. Híbýla Fjármögnunar Sjóðurinn............................................................................................................30
  2. Ríkisstjórnar Fasteignaveðbréfa Markaðar Aðkoma: Evrópsk sjónarmið.............................................32

Skírskotanir.................................................................................................................................................44

 

 

III. FASTEIGNAVEÐBRÉFA MARKAÐAR ÚTFÆRSLUR Á ÍSLANDI OG HLUTVERK HÍBÝLA

FJÁRMÖGNUNAR SJÓÐS1

A. Kynning

1. Á síðari helmingi ársins 2004, urðu þýðingarmiklar útfærslur á Íslenska fasteignaveðbréfa markaðinum. Almennings-veðtryggði Híbýla Fjármögnunar Sjóðurinn (HFS) verðmæta jók marktækt skilvirkni sinnar fasteignaveðbréfa fjármögnunar og útvíkkaði sín almennu útlánamörk. Það síðar nefnda að hluta sem svar við innkomu viðskiptabankanna inná fasteignveðbréfamarkaðinn á seinni hluta ársins, velkominn uppvöxtur sem mun auka bankanna innlenda fjármála trúverðugleika. Afleiðing varð að, fasteignaveðbréfa útlán jukust harkalega og raun fasteignaveðabréfagengið féll umtalsvert, sem bætti en frekar við eftirspurnar þrýsting þá þegar of-hitaðs efnahags.

2. Skotmark þessa blaðs er tvíþætt. Fyrst, skjalfestir það uppvexti á Íslenska fasteignaveðbréfa markaðinum 2004–05, sem og þeirra áorkan á aðra parta efnahagsins, slíka sem híbýlamarkaðinn, híbýla viðhaldið og svæðauppbygginguna, og skuld heimilishaldsins. Síðar, í ljósi þessara uppvaxta, og hliðstætt tilhneigingu annarra iðnvæddra þjóða, gefur blaðið til kynna mögulegar umbætur á HFS, ætluðum að viðhalda lykil jákvæðum hliðum kerfisins um þessar mundir samtímis með að leyfa bönkum að arðvænlega vera áfram á Fasteignaveðbréfa Markaðinum.

B. Fasteignaveðbréfa Markaður

3. Átt hefur sér stað snögg útþensla í fasteignaveðbréfa útlánum á Íslandi á seinni árum, endurspeglandi bæði sköpun HFS á árinu 1999 og umbæturnar á honum í framhaldi, einkanlega í fyrra, og innkomu viðskiptabankanna inná fasteignaveðbréfamarkaðinn 2004. Á meðan HFS hefur marktækt aukið tækifæri til viðráðanlegra fasteignaveðbréfaútlána, sá innkoma bankanna 2004 fyrir fasteignaveðbréfa útlánum á jafnvel betri kjörum en voru þá verandi til staðar, og marktækt lyfti upp Fasteignaveðbréfa Markaðar samkeppni. Afleiðing varð að, fasteignaveðbréfa útlán jukust harkalega, hækkuðu um 119 milljarða ÍSK eða 63 hundraðshluti 2004 [á einu ári], flest þeirra áttu sér stað síðustu fjóra mánuði ársins. Fasteignaveðbréfa gengin hafa líka fallið, vegna raunlánagengis hnignandi frá 5.10 hundraðhlutum til verandi gengis 4.15 hundraðshlutir.

Híbýla Fjármögnunar Sjóður2

4. Skotmark almennings HFS er að renna stoðum undir heimilaeignarhald, einkanlega vegna heimilishalds lágra-tekna og heimilishalds með aðsetur í fjarlægum héruðum, með því að sjá fyrir viðráðanlegum fasteignaveðbréfalánum. Ólíkt forvera sínum, Híbýla Stjórnarnefnd Ríkisins sem fékk afdráttarlausar niðurgreiðslur frá ríkisfjárlögum vegna sinna félagslegu útlána, fjármagnar HFS sín félagslegu útlán þótt séu hans eigin aðgerðir. HFS fjárskuldbindingar bera ríkisstjórnar veðtryggingu og teljast til næstum

__________________________________

1Undirbúið af Ann-Margret Westin

2Þessi skipting byggir aðallega á HFS (2002–05).

80 hundraðshluta heildar ríkisstjórnar veðtryggðrar skuldar. Lítilfjörlegu Íslensku höfuðstólsmarkaðirnir á upphafstímum HFS sáu fyrir raunhæfri ástæðu vegna slíks á víðum grunni ríkisstjórnaruppihalds þrátt fyrir heimiliseignarhalds hlutafall meira en 80 hundraðshluta. Box 1 veitir stutta samantekt um hlutverk og virkni HFS og nýlegar umbætur.

5. Umbætur á HFS, einkanlega árið 2004, hafa lagt sinn skerf til snöggrar aukningar viðráðanlegra fasteignaveðbréfa fjármögnunar. HFS hefur með góðum árangri verið að rýmka sín útlánamörk alveg frá sínu upphafi til samræmis við rísandi húsaverð. Samt sem áður, hafa meðaltals lánshlutfalli fyrsta veðréttar fasteigna verðgildis sérkennandi verið undir 50 hundraðshlutum veittra aukreitis lánatakmarkanna hvað varðar Íslenskar krónur og brunatryggingar verðgildis. Á seinni helmingi ársins 2004, var slökun útlánamarka hraðað harkalega, með þá þegar ráðgerðum umbótum færðum fram sem HFS baslaðist við að lifa af andspænis nýju samkeppninni frá viðskipta bönkunum. Afleiðing varð að, fasteignaveðbréfa vaxtagengið hefur hnignað, og fasteignaveðbréfa upphæðir hafa aukist—á fyrsta ársfjórðungi 2005, var meðaltal HFS fasteignaveðbréfa tvöfalt umfang þess sem var á sömu tímalotu árið 2004. Með orðum HFS, "[i]í tímarúmi tveggja ára, hefur bylting átt sér stað í almennu hugarfari eins og hvað skyldi vera íhugað venjulegt fasteignaveðbréfa hundraðshluta-hlutfall og að nafninu til vaxtagengið fyrir meðlimi almennings sem eiga eða eru að festa kaupa á virkilegri fasteign."3

6. HFS hefur leikið einstakt og ráðandi hlutverk á Íslenska fasteignaveðbréfa og fjárskuldbindinga mörkuðunum. Frá fyrir miðju ári 2004 til loka þess, næstum 90 hundraðshlutar heimilishaldsins voru með HFS lán og HFS fjárskuldbindingar teljast til meira en helmings Íslenska fjárskuldbindinga markaðarins. Í árslok 2004, endurstaðfesti löggjafasamkundan hlutverk HFS sem skýran valkost vegna heimilishalds fasteignaveðbréfa fjármögnunar, þrátt fyrir innkomu viðskiptabankanna inn á Íslenska Fasteignaveðbréfa Markaðinn.4

Alþjóða Samanburður

7. Fáar þjóðir sjá almenningi fyrir uppihaldi í gegnum fasteignaveðbréfakerfi í þeim mæli sem gerist á Íslandi í dag.5 Hjá öðrum þjóðum í Vestur Evrópu, hefur tilhneigingin frekar verið að séreignavæða banka sem sjá fyrir fasteignaveðbréfum og að skapa umhverfi sem snýst um markaðinn fyrir híbýla lánastofnanir. Að viðhalda vaxtagengis niðurgreiðslum vegna einnar-fjölskyldu híbýla er almennt byggt á félagslegum þörfum, með því að beina athyglinni að lág-tekju heimilishaldi og

_________________________

3 HFS (Október 2004).

4Þegar bankarnir komu inn á Fasteignaveðbréfa Markaðinn síðasta haust, voru uppi áhyggjur hvort þeir ætluðu að dvelja áfram varanlega eða ekki. Sjá t.d. HFS (Nóvember 2004).

5Athyglin hér er á Fasteignaveðbréfa Markaðinum. Hinsvegar, Ísland hefur eitt af lægstu stigum ríkisstjórnar uppihalds vegna heimiliskaupenda í gegnum skatta og velferðar kerfi samanborið með öðrum lengra komnum þjóðum.

Box 1. The Híbýla Fjármögnunar Sjóður

Híbýla Fjármögnunar Sjóðurinn (HFS) var skapaður 1999, í staðinn fyrir Híbýla Stjórnanefnd Ríkisins. Hann er í eigu miðlægu ríkisstjórnarinnar, undanþeginn fyrirtækja[hlutafélaga] sköttum, borgar ekki út ágóðahluti til eigenda sinna, og fjárskuldbindingar hans bera veðtryggingu ríkisstjórnar. HFS stendur Ráðherra Félags Mála skil á reikningum sínum en er fjárhagslega óháður og ætti að stemma af sín útlán og aðgerðarkostnaðinn með eigin heildartekjum. Til að byrja með var einungis Híbýla Fjárskuldbindinga Deildin undir yfirliti og aðhaldi af Fjármála Yfirlits og Aðhalds Yfirvaldi (FME), löggjöf var lagfærð árið 2004 til að útvíkka FME’s reglugerð yfir HFS að taka til allra hans viðskipta, hliðstætt með aðstæðum annarra fjármála stofnanna á Íslandi.

Þangað til í Júlí 2004, sá HFS fyrir fasteignaveðbréfa lánum með því að gefa út "Híbýla Fjárskuldbindingar" til húsa kaupenda, sem jafnóðum voru seld á höfuðstólsmörkuðum. Í staðinn, fékk HFS "Fasteignaveðbréfa Fjárskuldbindingar," með handveði í forgangs njótandi eignarhaldinu. Híbýla Fjárskuldbindingarnar voru verðvísistengdar NVV, höfðu ríkisstjórnar veðtryggingu, báru fast raunvaxta gengi 5.1 hundraðshluta, og höfðu hámarks endingartíma 40 ár. Viðbótar fastri vaxta álögu var bætt á Fasteignaveðbréfa Fjárskuldbindinguna.

Í Júlí, 2004, færði HFS marktækt til betri vegar framgangsmátann sem hann fjármagnar fasteignaveðbréfa útlán. Fjárskuldbindinga skiptikerfið var afnumið og staðinn komu reiðufjár fasteignaveðbréf til að ávaxta á markaði, fjármögnuð af nýjum, straumlöguðum, HFS fjárskuldbindingum útgefnum beint til alþjóðlegra höfuðstólsmarkaða. HFS fjárskuldbindingarnar eru með verðvísistengdum jafngreiðslum fjárskuldbindingum með gjalddögum tvisvar á ári og greiðsluskyldu eftir 10, 20, 30, og 40 ár. Þær eru listaðar bæði hjá ICEX og hjá Euroclear og gagnstætt gömlu Híbýla Fjárskuldbindingunum, þær bera ekki kvöð um eignarveðskauprétt á gjaldaga en eru viðskiptalega opin fram að greiðslu. Afleiðing umbótanna varð að, HFS’s fasteignaveðbréfa útlána gengin, sem þarf til að dekka HFS’s áskilinn gróða vaxtamun 60 grunn punkta, hafa hnignað frá föstu raun gengi 5.1 hundraðshluta til 4.15 hundraðshluta.

Að frátöldum almennum einnar-fjölskyldu fasteignaveðbréfa lánum, sér HFS líka fyrir milliliðalausum lánum til einstaklinga með sérstakar þarfir; sjálfstjórnarumdæma [Álftaneshreppur t.d.], viðskipta, og uppbyggingar og viðhalds félaga vegna leigu híbýla; upptöku heimila fyrir börn og unglinga; og dvalar og hjúkrunar heimila fyrir eldri borgara. Þangað til í Júlí 2004, voru slík viðauka lán fjármögnuð með að gefa út "Híbýla Yfirvalds Fjárskuldbindingar;" núna, eru þessi lán líka fjármögnuð í gegnum útgáfu HFS fjárskuldbindinga.

Lána mörk hafa með góðum árangri verið hækkuð, til að bregðast við bæði rísandi húsaverðum og, 2004, aukinni samkeppni. Byrjunar hámarks lánshlutfalli fyrsta veðréttar fasteign verðgildis voru ákveðin 65–70 hundraðshlutar (hærra hlutfallið fyrir fyrsta-skiptis heimiliskaupenda/byggjenda), með hámarks láns upphæð 6.5–7.7 milljón ÍSK. "Viðauka lán" upp að 25 hundraðshlutum af fasteignarmati gat verið samþykkt (sjá ofar), svo lengi sem heildarláns upphæð fór ekki yfir 90 hundraðshluta af eignar verðmati. Hámarks lána mörk hafa síðan verið með góðum árangri hækkuð upp í núverandi 90 hundraðshluta hámarks lána fyrsta veðréttar fasteignaverðgildis hlutfalls, eða 15.9 milljón ÍSK.

HFS er langstærsta stofnunin í Íslenska fjármögnunar kerfinu. Hann er einkanlega ráðandi á fasteignaveðbréfa markaðinum, reiknast til um 80% af Íslenska aðseturs fasteignveðbréfa markaðinum í lok september 2004. Hinsvegar, áfram ráðandi, HFS’s hlutur í aðseturs fasteignaveðbréfamarkaðinum hefur fallið niður í um það bil 65% í lok ársins 2004 er það afleiðing innkomu viðskiptabankanna inná fasteignaveðbréfa markaðinn.

________________

Heimildir: HFS (2002–05); og Moody’s (2004–05).

 

fötluðum einstaklingum. Einnig þjóðir sem siðvenjulega hafa haft marktæka ríkistilvist á Fasteigna- veðbréfa Markaðinum, slíkar sem Frakkland, spila takmarkaðra hlutverk en er um þessar mundir tilfellið á Íslandi. Box 2 gefur stutta yfirsýn í hvaða mæli ríkisaðkoma á Fasteignaveðbréfa Markaðinn er hjá sumum þýðingarmiklum samanburðarþjóðum í Vestur Evrópu, Norðlægu nágrönunum og sumum Lykil hagstjórnarríkjum, Þýskalandi og Frakklandi. Ólíkt útfærslum þessara þjóða, virðast nýlegar tilslakanir á HFS’s útlána aðstæðum benda í gagnstæða átt, með því að HFS endurstaðfestir stöðu sína á Fasteigna- veðbréfa Markaðinum þrátt fyrir auknu samkeppnina frá viðskiptabönkunum.

Viðskipta Bankar

8. Um þessar mundir eru fjórir viðskipta bankar á Íslandi, Íslandsbanki, Kaupþing-Banki, Landsbanki Íslands, og Sparisjóðabanki Íslands (Icebank), sem standa reikningsskil á næstum 90 hundraðshluta heildar banka eigna árið 2003. Eftirstandandi banka eigur eru 24 sparnaðar banka, sem standa skil á um 25 hundraðs hlutum heimilishaldsinnlána og vegna hverra Icebank þjónar sem bankastofnun. Byggingargrind Íslenska bankakerfisins um þessar mundir er afleiðing marktækrar samþéttingar og séreignavæðingu síðustu ára.

9. Á síðustu fáu árum, hefur aðgangur að alþjóðlegum höfuðstólsmörkuðum viðskipta- bankanna aukist marktækt. Einkum þrír stærstu bankarnir, það er, Kaupþing Banki, Landsbanki Íslands, og Íslandsbanki, sem eru verðmetnir af alþjóðlegum verðmats þjónustustofum, hafa byrjað að færa út þeirra alþjóðlegu umsvif, með því byggja sig upp hjá um tíu þjóðum, þar innifalið Sameinaða Konungsdæmið og Lúxemborg. Aukni aðgangurinn að erlendum fjármagni er sannanlega bæði af snöggri skuldaraukningu utan bankageirans, sem hafði risið upp í 89 hundraðshluta af GIF við útgöngu ársins –2003, upp frá 6 hundraðshlutum árið 1995, og af merkjanlegri hnignun á innlendu banka útlánagengi.

10. Endurspeglandi bæði stóraukinn aðgang að alþjóðlegum höfuðstólum sem og öðrum þýðingarmiklum kröfukaupendum, gengu í Ágúst 2004 þrír stærstu viðskiptabankarnir gengu inn á markaðinn vegna fyrsta veðréttar fasteignaveðbréfa. Þangað til þá, höfðu viðskiptabankarnir aðallega verið athafnasamir á annars flokks Fasteignaveðbréfa Mörkuðum, með því að bjóða upp á lán með um 5 ára endingartíma á um 5.6 hundraðshluta raunvaxta gengi. Á meðan betrun bætti aðgangurinn að langtíma alþjóðlegum höfuðstólum hefur verið þýðingarmikill til sjá fyrir fjármögnunartryggingar, endurspeglaði tímasetning innkoma bankanna inn á Fasteignaveðbréfa Markaðar aðallega:

Box 2. Ríkisstjórnar Fasteignaveðbréfa Markaðar Aðkoma: Evrópsk sjónarmið

Norðlægar Þjóðir

Danmörk: Fasteignaveðbréfa lánum hefur verið séð fyrir af nákvæmt skilgreindum séreignar fasteignaveðbréfa lánastofnunum, síðan á 18du öld. Séð er fyrir fasteignaveðbréfalánum í samkeppnihæfum aðstæðum, fjármögnuðum í gegnum útgáfu fasteignaveðbréfa fjárskuldbindinga. Þar eru engar niðurgreiðslur á fasteignaveðbréfa vaxtagenginu. Heimiliseigendur geta dregið vaxtaútgjöld, innfaldar fasteignaveðbréfa vaxta útgjöld, frá þeirra heildartekjum fyrir tekjuskatta.

Finnland: Aðal ætlunarbyrði ARA, Ríkis Híbýla Sjóðs Finnlands, er að fjármagna ríkis-niðurgreiðslur leigu híbýla framleiðslu—um helmingur allra leigu dvalarstaða í Finnlandi eru niðurgreiddir af ríkinu. Þar er engar almennar vaxta niðurgreiðslur vegna séreignar heimiliseignarhalds (sem aðallega er rennt stoðum undir gegnum skatta með því að létta á fasteignaveðbréfa vaxtagreiðslum, hliðstætt með venjubundnum hætti flestra annarra Vestræna hagstjórnarríkja); hinsvegar, geta vaxta niðurgreiðslur verið veittar byggt á félagslegum þörfum.

Noregur: Húsbankinn, Ríkis Híbýla Banki, lánar aðallega vegna nýs híbýla, en spilar líka hlutverk í að sjá fyrir félagslegu uppihaldi hvers skotmark er lág-tekju heimilishald, þeir eldri, og einstaklingar með fötlun. Árið 2002, var 0.4 hundraðshlutar GIF útdeilt til [fyrstu]veitinga og ágóða, og 0.9 hundraðshluta var útdeilt til nýrra útlána. Híbýla Bankinn hefur átt hlutdeild í fjármögnun nánast 50 hundraðshluta verandi heimila í Noregi. Tekið tillit til athyglinnar á félagsleg útlán, í lok ársins 2002 stóð Húsbankinn einungis reikningsskil á 14 hundraðshlutum útistandandi fasteignaveðbréfa.

Svíþjóð: SBAB í eigu almennings var botnað 1984 til að gegnumflæða ríkishíbýlalánum; hinsvegar, í dag eru þar engar vaxtagengis niðurgreiðslur vegna einnar-fjölskyldu heimila, og SBAB er í samkeppi við séreignar fasteigna- veðbréfastofnanir, sem standa reikningsskil vegna 11 hundraðshluta Sænska Fasteignaveðbréfa Markaðarins. Vaxtagengis niðurgreiðslur eru einungis til staðar vegna marga-fjölskyldu húsa, leigu og séreignar, með niðurgreiðslu upphæð sem samsvarar að létta á fasteignaveðbréfa vaxtagreiðslum sem eru til staðar vegna heimiliseigenda.

Meiriháttar Efnahagsstjórnunarríki

Frakklandi: Þar er almennings aðstoð í gegnum fasteignaveðbréfa kerfi, aðallega í gegnum helgað sparnaði forskipulagsviðfangsefni—plan sparnaðar-híbýli—sem hefur verið notað vegna kaupa 40 hundraðshluta eiganda-íbúa híbýla. Þar eru líka reglugerðir um séreignargeira fasteignaveðbréfa, og þar er reglugerðar láns forskipulagsviðfangsefni—lán ríkistjórnar umsjónar beitingar útgjalda —vegna almennings geira stofnanna og útlánara. Núll-vaxta fasteignaveðbréf standa í boði fyrir lág-tekju heimilishald. Samt sem áður nákvæmt yfirgrip Frakkland’s almennings þátttöku á Fasteignaveðbréfa Markaðinum er erfitt að fastsetja, það virðast vel undir því á Íslandi, einkanlega með heimiliseignarhald gengi einungis 55 hundraðshluta í huga.

Þýskalandi: Niðurgreiðslur til híbýla geirans, innfaldar til að renna stoðum undir félagslegt híbýli, hafa hnignað marktækt síðustu ár, minnkað af 21.4 hundraðshluta milli 2001 og 2004. Litið fram á við, er búist við að þessar niðurgreiðslur minnki meira á meðal[5 ára] tímabili, gegnum árið 2007.

_____

Heimildir: SBÍ (2004b); Sambandsríkja Fjármála Ráðuneyti Þýskalands; Vilhjálmsdóttir (2004); www.ara.fi; www.boverket.se; www.husbanken.no; www.realkreditraadet.dk;og www.sbab.se.

 

11. Bankarnir gengu inn á fasteignaveðbréfa markaðinn í samskiptaaðstæðum sem voru samkeppni hæfari en þær sem HFS sá fyrir á þessum tíma. Bankarnir byrjuðu á að bjóða fasteigna- veðbréf á föstu raunvaxta gengi 4.3 hundraðshluta, undir HFS’s þá verandi gengi 4.8 hundraðshluta, með greiðsluskyldu í 25 eða 40 ár. Hámarks lánshlutfall fyrsta veðréttar fasteignar verðgildis var ákveðið 80 hundraðshlutar, með engin hámarks lánamörk í Íslenskum krónum, samanborið við HFS’s reglurnar á þessum tíma um 65–70 hundraðshluta lánshlutfall fyrst veðréttar fasteignar verðgildis, og lánamörk 9.2–9.7 milljón ÍSK. Til viðbótar, eru fasteignaveðbréfin sem bankarnir buðu upp á ekki bundin við húsakaup eða uppbyggingu og viðhald heldur geta líka verið notuð til að endurfjármaga eldri fasteignaveðbréfa og vegna reiðufjárúttektar óveðsetts eignarhluta á markaðsverði. Fyrir enda Nóvember 2004, var banka fasteignaveðbréfa vaxtagengið komið lengra niður í 4.15 hundraðshluta, á sama stig sem þá var í boði af HFS. Þar að auki, gæti verið sem svar við aukningu í HFS’s útlánamörkum (og að hluta í viðbrögðum gagnvart aukinni samkeppni milli þeirra sjálfra), að í Nóvember störtuðu bankararnir með því að bjóða upp á 100 hundraðshluta fasteignaveðbréf, þrátt fyrir [fjár]þrengri aðstæður. Sérstaklega, geta þessi lán einungis verið notuð til að fjármagna húsakaup og geta ekki orðið hærri 25 milljón ÍSK. Það á sér líka stað víðtækara skaðafyrirbyggjandi mat á húsakaupanda vaxtaláns umfangs greiðslugetu húsakaupanda.9

_____________

6Jafnvel í nýja kerfinu, getur HFS bætt við kröfum ráðstafana vegna hagnaðar eða taps framtíðarmáladaga á fyrirframgreiðslur í "örþrifa kringumstæðum," þegar Sjóðsins "lífsafkoma er í hættu." Að því er virðist hefur HFS ekki ennþá framkvæmt þennan valmöguleika.

7Á meðan þessum úrskurði hefur verið áfrýjað (engin frekari ákvörðun hefur enn verið tekin), er það líklegt að byrjunar ákvörðunin hafi vinninginn þar sem kvörtunin vitnar í aðstæðurnar áður en bankarnir gengu inn á markaðinn þegar HFS var ennþá lykil aðilinn sem sér fyrir fyrsta veðréttar fasteignaveðbréfum. Hinsvegar, gangi hún upp, gæti áfrýjunin haft áhrif á áherslu á framfara[/framtíðar] athafnarsemi HFS’s .

8Margir bankar viðurkenndu þörfina að „leggja [til hliðar]" sinni reiðufjárlausn einhvers staðar.

9SBÍ (2004b). Þegar til kastanna kom, hafa fá fasteignaveðbréf hingað til verið útgefin með 100 hundraðshluta lánshlutfalli fyrsta veðréttar fasteignar verðgildis, með því að flestir bankanna gefa út fasteignaveðbréf með LV 70–80 hundraðshluta í mesta lagi.

12. Afleiðing varð að, banka skuldavafstur erlendis og fasteignaveðbréfa útlán jukust harkalega í 2004–05. Frá Ágúst 2004 út Maí 2005, þandist innlenda bankakerfið út, næstum 220 milljarðar ÍSK í nýjum fasteignaveðbréfa lánum til heimilishalds. Samt sem áður, skruppu fasteigna veðbréfa útlán HFS og lífeyrissjóða umtalsvert saman á sama skeiði, gefandi til kynna að marktækum hluta banka útlána hefur verið stefnt til endurfjármögnunar eldri, minna hagstæðra lána. Á meðan heildar útlán innlendu bankanna höfðu risið upp um nánast um 47 hundraðs hluti á ársgrundvelli, höfðu heildar útlán allra fjármála stofnanna, innfaldir HFS og lífeyris sjóðirnir, aukist um minna en 21 hundraðshluta 12 mánuðina út Mars 2005. Endurspeglandi snögga útþensla viðskipta bankanna á fasteignaveðbréfa markaðinum í fyrra, erlend skuld þessara stofnanna hefur líka haldið áfram að aukast, að upphæð meiri en 140 hundraðshlutar GIF 2004 og vöxtur 64 hundraðshlutar á 12 mánuðum út Mars 2005.10 Hinsvegar, hafa þeirra erlendu eigur líka aukist, með nettó erlendri skuld innlendu bankanna að 74 hundraðshlutum 2004.

Sparnaðar Bankar og Lífeyris Sjóðir

Til viðbótar við viðskipta bankanna og HFS, eru þar líka um það bil 24 sparnaðar bankar, næstum 40 lífeyris sjóðir, fimm fjárfestinga bankar, fjórir fjárfestinga sjóðir, og tvö kaupleigu félög á Íslenska lána markaðinum. Stigvaxandi uppbygging sér í lagi lífeyris sjóða hefur lagt drjúgan skerf til vaxtaraukningar fjármála markaðarins á Íslandi; 2003, þeir héldu um 27 hundraðshluta af framboði markaðsseljanlegra fjárskuldbindinga og 40 hundraðshluta af híbýla fjárskuld- bindingum.11 Sem svar við innkomu viðskipta- bankanna inná fasteignaveðbréfamarkaðinn haustið 2004, bæði sparnaðar bankarnir og lífeyris sjóðirnir tóku til sinna ráða til að aðlagast nýrri samkeppni.

 

___________

10SBÍ (2005c).

11SBÍ (2004c).

14. Í Desember 2004, náðu HFS og sparnaðar bankarnir samkomulagi um samvinnu á fasteignaveðbréfa markaðinum, innfalið sameiginleg lánaviðskipti/fjármögnun og útlána [verð]flokkun. Við það að viðskipta bankarnir gengu inn á markaðurinn vegna fyrsta veðréttar fasteignaveðbréfa, glataði HFS sínum dreifingar flæðisfarvegi fyrir sín útlán. Í staðinn, hafa HFS og sparnaðar bankarnir sett í gang samvinnu, með því að sparnaðar bankarnir nú sjá fyrir dreifingar flæðisfarvegi fyrir HFS fyrsta veðréttar fasteignaveðbréf. Í framhaldi, eru sparnaðar bankarnar að bjóða upp á annarflokks fasteignaveðbréf ofan á HFS lán, upp að heildarupphæð 26 milljón ÍSK (falla enn undir lán fyrsta veðréttar fasteign verðgildis hlutfalls 90 hundraðshluta). Hingað til, hefur verið boðið upp á þessi lán á sama vaxtagengi sem væru HFS fyrsta veðréttar fasteignaveðbréf. Afleiðing varð að, HFS’s markaðs hlutur af nýjum virkilegum fasteigna kaupsamningum, sem hafi dottið niður í 24 hundraðshluta frá Desember 2004, hefur risið upp í 72 hundraðshluta svo sem í enda Apríl 2005. Enn frekar, með heimilishaldi sem greiðir fyrirfram (án nokkurrar fjárrefsingar) þeirra minna hagstæðu HFS lán og endurfjármagnar á betri kjörum (með líklegheitum um reiðufjárúttekt óveðsetts eignarhluta á markaðsverði líka) með viðskipta bönkunum, hefur HFS keypt annars flokks fasteignaveðbréf frá sparnaðar bönkunum með ofgnóttar reiðufjárlausn. Hinsvegar, er þar ekkert opinbert samkomulag um þessa fjármögnun, sem getur vel þornað upp síðar þar sem fyrirframgreiðslur til HFS hægjast.12 Að síðustu, innleiddu HFS og sparnaðar bankarnir líka nýtt kerfi gjald-frjálst bein-línu[á netinu] vegna lána eignarvirðismats í Desember 2004.13

15. Lífeyris sjóðirnir hafa líka aðlagast nýju fasteignaveðbréfa markaðar aðstæðunum. Lífeyris sjóðirnir eru skoðaðir til samans, með tvo stærstu sem standa reikningsskil vegna 33 hundraðshluta heildar nettó eigna í lok 2003, og tíu stærstu vegna 70 hundraðshluta. Heildar lífeyrissjóðs eigur eru að upphæð yfir 37 hundraðshluta lánakerfisins, að mestu framtíðarvarið í ríkisstjórnar veðtryggðum fjárskuldbindingum, híbýla fjármögnun, og lán til meðlima. Á meðan aðallega viðhalda þeirra áhættu fyrirbyggjandi útlán aðstæðum, hafa lykil lífeyris sjóðir aðlagast eða skrapað þeirra útlánamörk í Íslenskum krónum sem svar við innkomu viðskiptabankanna inná fasteignaveðbréfamarkaðinn. Einnig, hafa fasteignaveðbréfa gengi, sem eru stillt á jafnar afborganir hærri HFS fjárskuldbindinga ávöxtun, hnignað.14

Fasteignaveðbréfa Fjárskuldbindinga Markaður

16. Íslenski annars flokks fjárskuldbindinga markaðurinn samanstendur af ríkisstjórnar fjárskuldbindingum, HFS híbýla fjárskuldbindingum, og öðrum fjárskuldbindingum útgefnum af öðrum ríkisstjórnar þjónustustofum og séreignar firma-einingum og stofnunum, bankarnir innfaldir. Þótt SBÍ hefði verið vanur að aðhafast eins og markaðshaldari vegna

______________________

12Hreint furðulegt, reiknað með hans ofgnóttar reiðufjárlausn, að HFS hefur líka verið að auka lán til viðskipta bankanna að verulegri upphæð 80 milljarða ÍSK á liðum fáu mánuðum, athafnarsemi sem er ekki meginhluti af HFS’s umboði en fellur frekar undir áhættu eða reiðufjárlausnar stjórnun (sjá Íslandsbanki, 2005).

13Sjá t.d. HFS (Desember, 2004).

14 T.d. Verslunar Lífeyris Sjóðurinn, stærsti séreignar lífeyrissjóðurinn, heldur um 20 hundraðshluta í skuldabréfamöppu sinni (um 20 milljarða ÍSK í lok 2003) í fasteignaveðbréfum og lánar aðeins til meðlima. Fasteignaveðbréfa gengin eru sett 50 grunnpunktum ofar HFS fjárskuldbindinga ávöxtun. Á meðan hámark lána fyrsta veðréttar fasteignar verðgildis hlutfalls 65 hundraðshluta hefur ekki verið að gefnum eftir, 6 milljón ÍSK útláns takmarkið var skrapað af síðasta haust, með meðal upphæð fasteignaveðbréfa nú í 7–8 milljón ÍSK.

 

HFS fjárskuldbindingabréfa, þá tryggir nú athafnarsamt markaðar-haldandi stýrikerfi framboðs útskipta fullnægjandi reiðufjárlausn fyrir viðmiðunarstaðal ríkisstjórnar fjárskuldbindinga og lykil híbýla fjárskuldbindinga.

17. Fjárskuldbindinga Markaðurinn leiddur af verðvísistengdum fjárskuldbindingum berandi ríkisstjórnar veðtryggingar. Flestar útgáfur með greiðsluskyldum eftir 5 ár eru hlekkjuð við NVV og meirihluti fjárskuldbindinganna bera ríkisstjórnar veðtryggingu, innfaldar híbýla fjárskuldbindingarnar, sem eru markaðarins helstu reiðfjárskipta eigur. Frá miðju árinu til loka 2004, töldu híbýla fjárskuld- bindingarinnar til 82 hundraðshluta Íslenska fjárskuldbindinga markaðarins. Heildarávöxtunin hefur verið mikill samkvæmt alþjóðlegum stöðlum, jafnvel að raungildi, á flökti milli 4–8 hundraðshluta síðasta áratug, jafnvel þó hún hafi farið niður marktækt nokkur síðustu ár.15

18. Ávöxtunin hefur haldið áfram að síga í fyrra. Svo sem afleiðing umbóta á HFS 2004 (sem marktækt bættu hans afköst til fasteignaveðbréfa útlána fjármögnunar) og innkomu viðskiptabankanna inn á fasteigna- veðbréfa markaðinn (sem gáfu í skyn bætta samkeppni og frekari aðgang að lá-kostnaðar erlendri fjármögnun), hefur HFS fjárskuldbindinga ávöxtun farið niður ofan frá raun ávöxtun 3.8 hundraðshluta í Júlí

2004 í verandi ávöxtun um 3.6 hundraðshluta. Ávöxtunin sökk tímabundið nálægt 3.4 hundraðs- hlutum um miðjan Febrúar, líklega endurspeglandi Standard og Poor’s uppfærðu flokkun vegna Lýðveldisins Íslands’s og HFS’s langtíma erlendu skuldbindinga.16 Hinsvegar, ávöxtun í kjölfarið reis yfir 3.5 hundraðshluta aftur, Hvar hún hefur síðan haldist. Litið fram á við, geta bankar að lokum snúið til innlenda fjárskuldbindinga markaðarins til að fjármagna þeirra fasteignaveðbréfa útlán, mögulega leiðandi til þrýstings upp á við á fjárskuldbindinga ávöxtun.

19. Kröfur um 3.5 hundraðshluta raun ávöxtun vegna lífeyris sjóðanna er tilfallin til að skapa

___________________

15SBÍ (2004c).

16Báðar flokkanirnar voru hækkaðar frá A+ til AA-; hinsvegar, voru horfur HFS’s flokkaðar neikvæðar, í mótsögn við stöðugar [Ríkis] Sjóðsins (Standard & Poor’s, 2005).

botnflöt fyrir ávöxtun innlenda fjárskuldbindinga markaðarins.17 Þar eru áhyggjur um að lífeyris sjóðir gætu tapað vöxtum á fjárskuldbindinga markaðinum ef ávöxtun sekkur undir þennan þröskuld. Þótt slík há væntinga ávöxtun geti hafa verið tryggð [og leyfð] í fortíðinni, getur orðið erfiðara að verja hana í verandi umhverfi með afar lágum alþjóðlegum vaxtagengjum. Á sama tíma, er 3.5 hundraðshluta raun kröfunni beitt á meðal ávöxtun, þar sem ávöxtun HFS fjárskuldbindinga fyllir upp lægri kant[enda] mögulegra heildarskila [ávöxtunar]. Lífeyrissjóðum er leyft að halda allt að 50 hundraðshlutum sinna eigna í eigin fé [óveðsettum], sem getur verið sérstaklega eftirsóknarvert tekið með í reikninginn sjóðanna langi sjóndeildarhringur [víða útlitið] til að plana.

C. Híbýla Markaður

Hús Verð Útfærslur

20. Hækkandi húsa verð á Íslandi nýliðin ár, hliðstætt með útfærslum í mörgum öðrum lengra komnum hagstjórnarríkjum, hafa lagt sinn skerf til meiri eftirspurnar á fasteignaveðbréfa útlánum. Á sama tíma, lögðu marktækar tilslakanir í Fasteignaveðbréfa Markaðar aðstæðum á Íslandi í 2004–05 frekari skerf til þrýstings upp á við á húsa verðum með því að leyfa heimilishaldi að fjármagna stærri hluti af húsnæðiskaupunum, með því að auðvelda einkanlega kaup híbýla fyrir fyrsta-skiptis kaupenda og vegna stærri eigna, og með því að lækka kostnað híbýla fjármögnunar. Hægagangur í híbýla uppbyggingu og viðhaldi 2004 lagði líka skerf til þrýstingsins upp á við á verðum, svo sem rætt frekar hér á eftir. Í Maí 2005, var 12 mánaða hækkun í húsa verðum á landinu öllu 28 hundraðshlutar, samanborið við of 7 hundraðshluta hækkun á nýbyggingar og viðhalds kostnaði. Mest hækkun átti sér stað á höfuðborgar svæðinu , hvar húsa verð risu um 18 hundraðshluta á fyrstu fjórum mánuðum 2005 samanborið með sömu tímalotu síðasta ár, og vegna einnar-fjölskyldu heimila, hverra verð risu um 37 hundraðshluta á 12 mánuðum út Mars 2005; meðaltals húsa verð í héruðunum hækkuðu um 13 hundraðshluta á sömu tímalotu.18

 

 

21. Hörkulega hækkunin á verðum húsa hefur flætt yfir í NVV belginginn [/innblástur]. Híbýlakostnaður stendur reiknisskil á um 20 hundraðshlutum NVV [Neytenda Verð Vísinum] á Íslandi, meira en hjá mörgum öðrum Evrópskum

______________________

17 3.5 hundraðshluta raun ávöxtunin verður venjulega að beita vegna tryggingaráhættulíkinda eignarvirðismats til að reikna niður lífeyri og framtíðar aukagjöld. Einnig, eru innlendar fastar-ávöxtunartekjur verðvísistengdra fjárskuldbindinga reiknaðar niður um 3.5 hundraðshluta raun ávöxtun, án tillits til þeirra bókaðra verðmats.

18 SBÍ (2005a og 2005c).

þjóðum.19 Þar að auki, milli Ágúst 2004 og Apríl 2005, voru fasteignaveðbréfa vaxtagengi í híbýla kostnaðar lið NVV byggðir á 5–ára hlaupandi meðaltali, sem stingur upp á að hörkulega fallið í gengjunum haustið 2004 var einungis að hluta endurspeglað í NVV. Í staðinn, síðan í Maí 2005, 12–mánaða meðaltöl eru notað til að reikna áorkan fasteignaveðbréfa gengja. Í Febrúar 2005, 12–mánaða belgingur [innblástur] reis upp í 4.5 hundraðshluta, yfir SBÍ’s þol mark, fékk Bankann til að gefa út skýrslu smágreinandi ástæðurnar og horfurnar til að koma belgingnum niður aftur.20 Eftir að hafa náð hámarks risi 4.7 hundraðshluta í Mars (NVV að slepptu híbýli reis um 2 hundraðshluta yfir sömu tímalotu), belgingurinn hefur síðan farið niður, endurspeglandi að hluta leiðréttu[endurskoðuðu] aðferðafræðina til að reikna út meðaltals fasteignaveðbréfa gengi. Afleiðing varð að, 12–mánaða belgingur mældist 3.5 hundraðshlutar í Júlí 2005; að slepptum híbýla liðnum, var belgingurinn einungis 0.1 hundraðshluta á sama skeiði.

 

Híbýla Nýbygging

22. Híbýla nýbygging og viðhald hefur brugðist á skynsaman hátt við rísandi verðum húsa. Eftir einungis hófsama híbýla nýbyggingu á síðari helming ársins 1990, byrjaði híbýla nýbygging virkilega að vera ábótasöm 2001–02 í kjölfar umtalsverðrar hækkunar á verðum húsa (sem tengdist sérstaklega nýbyggingar og viðhalds kostnaði). Híbýla nýbygging hefur síðan verið látin fara hraðar, jókst 13 hundraðshluta að raunvirði og upphæðin að 5.5 hundraðshluta GIF 2003; um þessar mundir tekur hún til um eins fimmta heildar fjárfestinga í efnahagnum, jafnvel þegar tekin er með í reikninginn raforkuvera fjárfestingar. 2004, hinsvegar, jókst híbýla nýbygging einungis um til bráðabrigða 3 hundraðshluta, samanborið með að gert var ráð fyrir 13 hundraðshlutum, í framhaldi leggjandi skerf til þrýstings upp á við á verðum húsa.21

23. 2005–06, er gert ráð fyrir að híbýla nýbyggingu verði hraðað. Spáin um þessar mundir er um 12 hundraðshluta (eða meiri) aukningu 2005 að gefnum haldbærum tekju vexti, fallandi atvinnuleysi, rísandi verðum húsa, og tilslökunum í fasteignaveðbréfa aðstæðum, og í ljósi of rýrrar tímalotuframleiðslu í 2004.22 Áformuð haldbær aukning í „híbýla viðhaldi og svæðauppbyggingu" ætti að hafa þau áhrif að setja skorður við hækkun húsverða, þótt á sama tíma, hinsvegar, með því að auka verandi fjárfestinga uppgang og yfirþrýsting[vegna kyndingar: hitun veldur bólgum í flæðinu: belging ].

 

 

 

_____________

19 The Economist Intelligence Unit, (2005). Á sama tíma, má deila um það að Seðlabankans belgings skotmark skyldi ekki taka verð húsa með, eins og Evrópska Efnahags Svæðisins Samstilltur Vísir Neytenda Verða.

20 SBÍ (2005b).

21 Þessi tímagögn eru til bráðabrigða og geta verið leiðrétt seinna. Einnig, var þar ,mikill héraðabundinn mismunur í nýbyggingu híbýla 2004, þá híbýlun [það að sjá fyrir híbýli] byrjaði að hnigna á höfuð[borgar] svæðinu samanborið við 2003 á sama tíma rísandi harkalega annarsstaðar á landinu í tengslum við mikil-hlutfallaslega fjárfestinga frumvörp (Lýðveldi Íslands, 2005b).

22 Lýðveldi Íslands (2005b). Seðlabankinn áformar jafnvel öflugri aukningu í nýbyggingu 2005, meira en 20 hundraðshluta (SBÍ, 2005c). Á sama tíma, getur yfirstandandi mikla grunnbyggingagrind fjárfestingar á Íslandi sett annarri fjárfestinga athafnarsemi efnahagsins skorður, innfaldar híbýla nýbygging og viðhald.

D. Heimilishalds Skuld

24. Eftir að hafa aukist samfellt frá upplyftingu gjörvallra skömmtunartakmarka banka á útlánum 1980-90 og í kjölfarið frelsun [frá ríkisábyrgð=ríkiseignarhald] innlenda fjármála markaðsins,reis heimilishalds skuld óvenjulega fljótt 2003. Jókst heimilishalds skuld meira en 15 hundraðshlutar 2003, aðallega endurspeglandi snögga aukningu í fasteignaveðbréfa útlánum; í lok ársins, var heimilishalds skuld metinn 178 hundraðshlutar ráðstöfunartekna eða 97 hundraðshlutar GIF, upp úr 65 hundraðshlutum GIF í 1995 og 14 hundraðshlutum í byrjun 1980-90.23 Bráðabrigða tímagögn gefa til kynna að skuld heimilishalds stóð í 102 hundraðshlutum GIF 2004. Næstum 70 hundraðshlutar heildar skuldar tengist híbýlum og þess vegna boðin fram sem veð, og næstum 90 hundraðshlutar samanstanda af verð-vísistengdum lánum.

25. Jafnvel þó að þessar magn- stærðir Íslenska heimilis haldsins séu á meðal þeirra mest skuldsettu í heim- inum, þá hefur þar líka verið aukn- ingin í heimilishalds eigum. Sér í lagi, að gefnum rísandi verðum húsa og eiginfé [óveðsetta hlutanum] , og tekið með í reikninginn lífeyrissjóðs eigur, hefur nettó virði Íslenska heimilis haldsins aukist og er umfangslega hlið- stætt G–7 þjóðunum. Með því að endur- spegla feikistóran hluta fasteigna- veðbréfa í heimilishalds skuld, þá halda eiganda íbúa dvalarstaðir áfram að vera langstærsti hlutinn, eða um 35 hundraðs- hlutar heildar eignanna24.

26. Þjóðar-tilteknir þættir standa líka skil á hlutfallslega hárri upphæð heimilishalds skuldar á Íslandi samanborið við aðrar þjóðir. Að mestu leyti, má útskýra háa skuldarupphæð með háu heimiliseignarhalds gengi (83 hundraðshlutar), vel-fjármögnuðu lífeyriskerfi og stigvaxandi aukningu lífeyrisréttinda síðustu tvö áratugi, og ungi aldurshópur íbúafjöldans, sem hefur verið metinn standa reiknisskil á um 60 hundraðshluta Íslands feikistórra erlendra skuldbindinga miðað við aðrar þjóðir.25 Þannig, mun skuld hvað varðar ráðstöfunartekjur aukast, ceteris paribus [að öðrum ástæðum slepptum], feiknalegri er ríkisstjórnargeirinn.26

 

_______________

23Þessi tímagögn taka með í reikninginn enduruppflokkun heimilishalds skuldar sem var gerð í September 2003, þegar um 93 milljarða ÍSK, eða 10 hundraðshlutar heimilishalds skuldar, voru enduruppflokkaðir sem [viðskipta] eða yfirvalda umdæma skuld.

24SBÍ (2004c).

25AGS (2003b).

26Einnig, einnig í mótsögn við flestar aðrar þjóðir, ráðstöfunartekjur á Íslandi telja ekki með vaxtagreiðslur, þannig dregur enn frekar úr deilinum [sam-deildra gæða einkenna].

27. Afleiðing snöggrar aukningar í heimilishalds skuldsetningu, er að skuldagreiðsluþjónustu skuldbindingar hafa líka aukist. Samkvæmt SBÍ mötum, í síðustu fá ár jókst heildar heimilishalds skuldagreiðsluþjónustan næstum að 40 hundraðshlutum ráðstöfunartekna frá um 15 hundraðshlutum í 1990.27 Til samanburðar, var heimilishalds skuldagreiðsluþjónusta Bandaríkjanna 13 hundraðshlutar af ráðstöfunartekna í 2003, sem hinsvegar endurspeglar líka háar tekjur almennings geirans (og þess vegna lægri ráðstöfunartekna) og hærra heimiliseignarhalds gengi á Íslandi.28

E. Þjóðaheildarefnahagslegar Áhyggjur

28. Marktæka afslöppunin í fasteignaveðbréfa markaðar aðstæðum í 2004 er bæði afleiðing umbóta og auðveldari útlána aðstæðna hjá HFS sem og að innkoma viðskiptabankanna inn á markaðurinn hefur komið til árum bundið á óheppilegum tíma. Íslenski efnahagurinn einkennist um þessar mundir af haldbærri eftirspurn og innflæðis þrýsting að gefnum yfirstandandi iðnaðar fjárfestinga frumvörpum. Þá þegar haldbær einkaneysla hefur einungis verið lyft frekar upp með aukinni útvegun fasteignaveðbréfa lána, sem hefur verið séð fyrir ekki einungis með lægri vaxtagengjum og feiknarstórum fasteignaveðbréfa upphæðum en líka með endurfjármögnun og reiðufjárúttekt óveðsetts eignarhluta á markaðsverði.

29. Útlánavöxturinn 2004–05 hefur hingað til verið marktækt fljótari en þegar Íslenski efna- hagurinn byrjaði að ofhitna 1998–2000. Hér áður fyrr, hefur viðburðum slíkrar ofgnóttar grósku á Íslandi verið fylgt eftir með marktækum truflunum, innfalið belgingur [bólgur/uppspenna í innflæðinu], neikvæð GIF gróska, aukið atvinnuleysi, og versandi um þær mundir viðskiptasamninga staða. Alþjóða reynslan bendir líka á hættu á afar snöggri skuldagrósku mögulega leiðandi til vandamála bankageirans þegar lengra er fram haldið.

30. Einkaneyslunni er ætlað að aukast harkalega næstu [fáu] ár sem bein afleiðing auðveldari fasteigna veðbréfa lána. Samkvæmt fræðum SBÍ í Júní 2004, fæli hækkun á HFS’s hámarki lána fyrsta veðréttar fasteignar verðgildis hlutfalls í 90 hundraðshluta í sér viðbótar aukningu í einkaneysla um 1.5–2 hundraðshluta árlega næstu þrjú ár. Að þessum niðurstöðum var komist undir algjörlega varfærnum ágiskunum, líka með því að reyna að taka með í reikninginn innkomu viðskiptabankanna inná fasteigna- veðbréfamarkaðinn.29

31. Afar háu upphæðir heimilishalds skuldar geta líka ýtt undir kerfis áhyggjur. Á meðan Skammtíma horfurnar eru með réttu stöðugar að gefinni lítilli áhættu um neikvæð tekju áföll vegna feiknarstóru fjárfestinga frumvarpanna á leiðinni, litið fram á við geta þar verið ástæður til að hafa áhyggjur. Einkum líkindi neikvæðra tekju áhrifa þegar fjárfestinga frumvörp eru fullkomin eða of harkalegur umsnúningur í verðum húsa ( "sprenging loftbólunnar"), sem gæti

___________

27SBÍ (2004a).

28Þar að auki, kaupleigu samnings fyrirkomulög, sem eru ekki formlega [opinbert] skráð sem skuld og þess vegna ekki innifalin í ströngum skilgreiningum skuldargreiðslu þjónustu, eru mjög algeng í Bandaríkjanna.

29Sjá SBÍ (2004b).

leitt til hruns [verð]gilda veða undir [verð] gildi útlána, valdið áhyggjum. Einnig, eru þar almennar áhyggjur af að lána gæði versni þar sem slakað hefur verið á fasteignaveðbréfa útlánamörkum. Staðreyndin er sú, að fjöldi árangurslausra tilrauna að innheimta heimilishalds skuldir í vanskilum hefur greinilega vaxið marktækt undanfarinn fjölda ára, næstum þrefaldast síðan 1999, jafnvel þó þetta geti líka verið rakið til annarra þátta, slíkra sem bættum afköstum við að innheimta.30

32. Litið fram á við, vegna þeirra heimilishalda sem hafa ekki fasteignaveðbréf með föstum vöxtum, þar eru líka vaxta áhættur. Á meðan flest fasteignaveðbréf bera fast vaxtagengi, gera sum það ekki. Tveir þriggja bankanna sem gengu inn á fasteignaveðbréfa markaðinn á síðasta ári gefa líka út fasteignaveðbréf með einungis [fast] settu vaxtagengi vegna 5 ára, þrátt fyrir að hingað til, hafi viðskipta- vinir greinilega aðallega valið heldur fast-gengis fasteignaveðbréf.31 Þegar alþjóðleg vaxtagengi snúa aftur til venjulegra mælikvarða, geta innlend fasteignaveðbréfa gengi líka byrjað að aukast, bætast þannig við byrði heimilishalds skuldarþjónustunnar.

33. Þar eru líka augljósar áhyggjur af yfirflæði frá tilslökunum fasteignaveðbréfa markaðar til belgings verða húsa og belgings NVV, eins og rætt um ofar. Samt sem áður, hafa sumir dregið í efa áorkan lána tilslakananna á verð húsa. Sér í lagi, samtímis vekjandi athygli á skammtíma belgings áhyggjum, hefur HFS sjálfum sér samkvæmur gert lítið úr þýðingarmikilvægi áorkan tilslakananna á fasteignaveðbréfa markaðinum á langtíma verðum húsa, í staðinn lagt þunga áherslu á mikilvægi grunnlauna[ fastra tekna] uppvexti vegna híbýlamarkaðarins.32

F. Hlutverk HFS á Fasteignaveðbréfa Markaðinum

34. Að gefnu varnarleysi Íslenska efnahagsins gagnvart árabundnum útfærslum, tímasetning slíkra umbóta sem þeirra á HFS verður þýðingarmikið athafnaforsendu tól. HFS, sem er almennings stofnun, ætti að reyna af fremsta megni að samhæfa sína athafnaforsendur með öðrum ríkisstjórnar athafna- forsendum, með því að taka með í reikninginn árabundna stöðu efnahagsins. Reyndar, voru ráðgerðar um- bætur á HFS ræddar 2003, þegar HFS vakti athygli á að megin hluti afslöppunar í útlán aðstæðum kæmu til með að virka "þegar útþenslu áorkan af að nálgast þungiðnaðar útfærslur byrjar að fjara út, og ætti þannig spila hlutverk í viðhaldi stöðugleika innan Íslenska efnahagsins." Það var líka vakti athygli á að " raunin er, grundvallar fyrirfram krafa að ráðgerðir áfangar dregnir upp í þessum upp á stungum ættu ekki að vera kynntir [innleiddir] nema viðfangsefni stöðugleikans hafi náðst fram."33

_________________________

30 Til viðbótar betrun bættum afköstum í meðhöndlun slíkra athafna að taka eignarhaldi [lögtaki], stöðuga lækkun á meðal aldri heimilishalds (með yngra heimilishaldi sem hefur ekki einungis minni eigur en líka smærri skuldir) getur að hluta hjálpað að útskýra aukningu í árangurslausum tilraunum að innheimta heimilishalds skuldir í vanskilum (SBÍ , 2004a).

31Einn bankanna gefur einungis út fasteignaveðbréf með 5-ára endurskoðunar ákvæði.

32HFS (Ágúst–September 2003 og Apríl 2004).

33HFS (Maí 2003).

5. Hinsvegar, eins og útkoman varð, hafa umbætur HFS orðið að veruleika á sama tíma sem

hápunktur fjárfestinga frumvarpanna, þannig bætandi eldsneyti á þá þegar of-hitaðan efnahag. Til þess að HFS héldi áfram að vera þýðingarmikill spilari á fasteignaveðbréfa markaðinum, var aukning á lána mörkum HFS 2004 færð fram sem svar við innkomu viðskiptabankanna inná fasteignaveðbréfa- markaðinn. Að gefnum þessum áhyggjum, urðu árabundnar íhuganir minna þýðingarmiklar.

36. Litið fram á við, sjá nýlegar útfærslur á Íslenska fasteignaveðbréfa markaðinum fyrir tækifæri til umbótar HFS ætlaðri að viðhalda ágóða verandi kerfis samtímis líka gera bönkunum kleyft að halda áfram að vera arðvænlega á fasteignaveðbréfa markaðinum. Innkoma viðskipta- bankanna inná fasteignaveðbréfamarkaðinn hefur verið jákvæður uppvöxtur sé til lengri-tíma fjármála stöðugleika litið. Það að hafa í fórum sínum stærri möppu fyrsta veðréttar fasteignaveðbréfa hjálpar til að auka fjölbreytni sundurliðun [m.t.t. veðtrygginga] efnahagsreikninga bankanna og koma jafnvægi og varnaleika á þeirra áunnu reiðufjármuni þá séð er fyrir að þessi athafnarstarfsemi geti verið haldið áfram [fjármögnast] arðvænlega. Hinsvegar, verður það ekki tilfellið ef þeir eru neyddir í beina samkeppni við hin ríkis- fjárstudda HFS. Þar af leiðir, fljótvirkandi án kostnaðar umbót á HFS er nauðsynleg, sem ætti að hafa efrifarandi grunnforsendum að leiðarljósi :

  • Bankar og sparnaðar stofnanir ættu að hafa aðgang að reiðufjárframboði sem gerir þeim kleyft að keppa saman arðvænlega vegna fyrsta veðréttar fasteignaveðbréfa;
  • Reiðfjárframboð yfirburðarkunnáttu mátinn [hvernig á gera] sem hefur verið útfærður af HFS ætti að nýta að fullu;
  • Hlutfallslegan sparnað í kostnaði fenginn með hærri upphæð framleiðslu reiðufjárframboðs ætti ekki að gefa eftir til þess að Ísland fái lægsta mögulega kostnað vegna fasteignaveðbréfa fjármögnunar, og að innlendi fjárskuldbindinga markaðurinn halda áfram að verða auðveldlega breytt í reiðufé;
  • Samkeppni í smásölu fasteignaveðbréfa markaðar ættu að halda áfram að vera haldbær; og
  • Ríkis uppihald ætti að hnitmiða að tryggingu aðgangs til heimiliseignarhalds í þágu þeirra með lágar tekjur, og þeirra með aðsetur í fjarlægum héruðum þjóðarinnar, hvar tilvist banka er mjög takmörkuð.

37. Slíkt kerfi fært til betri vegar gæti, til dæmis, leitt til HFS athafnar á heildsölu markaði vegna fasteignaveðbréfa fjármögnunar. Þetta fæli í sér kaup á fyrsta veðréttar fasteignaveðbréfum frá bönkunum, og sölu á þeim til alþjóðlegra fjárfesta á formi [skulda]bréfa[til tryggingar] fasteignaveðbréfa- baktryggðra.34 Á slíku kerfisleiksviði, þar sem HFS sér fyrir fjármögnun vegna séreignar banka, ætti ekki bera ríkisstjórnar veðtryggingu. Samt sem áður, ætti það að vera hæft til að fá hagstæða alþjóðlega lána [verð]flokkun að gefnum gæðum undirliggjandi samtvinnaðra fasteignaveðbréfa ásamt HFS’s uppbyggða yfirburðarkunnáttu mátanum [hvernig á gera] á þessu sviði. Að síðustu, félagsleg útlán ættu að beinast meira hnitmiðað á þörfina en er um þessar mundir tilfellið, og gæti verið veitt flæðisfarvegur skýrt og greinlega í gegnum ríkisstjórnar fjárhagsáætlunina.

 

_________________

34 Þetta væri hliðstætt með aðstæðum í Bandaríkjanna, hvar Fannie May og Freddie Mac athafnast á annars flokks fasteignaveðbréfa markaði.

G. Niðurstöður

 

38. Hjá flestum þjóðum, réttlæting fyrir ríkisstjórn til að sjá fyrir fasteignaveðbréfa vaxtagengis niðurgreiðslum er að renna stoðum undir heimiliseignarhald. Sér í lagi, eru niðurgreiðslur settar í samband við þá sem þurfa mest, slíka sem búa við lág-tekju heimilishald og manneskjum sem eiga við fötlun að stríða, sem hugsanlega hafa ekki aðgang að viðráðanlegri híbýla fjármögnun á séreignar markaðinum. Á sama tíma, á Íslandi, HFS án skilgreindra skilyrða niðurgreiðir, gegnum sinn aðgang að léðri ríkisstjórnar veðtryggingu, alt heimilishald jafnt, þrátt fyrir mjög háar tekjur á höfðatölu og hátt heimiliseignarhald hlutfall samanborið með flestar aðrar þjóðir. Þótt takmarkaðir möguleikar til að útvega viðráðanleg fasteignaveðbréfa útlán geti hafa séð fyrir réttlætingu vegna þessarar altæku niðurgreiðslu áður fyrr, er þessi réttlæting ekki lengur réttmæt að gefinni innkomu viðskiptabankanna inn á fasteignaveðbréfa- markaðinn, og bankanna stórauknum aðgangi að alþjóðlegum höfuðstólsmörkuðum.

39. Innkoma innlendu viðskipta bankanna inn á Íslenska fasteignaveðbréfa markaðinn hefur aukið trúverðugleika fjármálakerfisins. Reyndar, með innkomu viðskiptabankanna inná fasteigna- veðbréfamarkaðinn 2004, sem var líka mælt með af AGS’s Fjármála Geira Gæðagildismats Forskriftar -áætlun fyrir Ísland, hafa Íslensku höfuðstólsmarkaðirnir fengið móttöku uppörvun með fersku alþjóðlegu höfuðstólsfjármagni.35 Þar að auki, er bönkunum séð fyrir með viðbótar innlendum stöðugleika og gróðamöguleikum með því að leyfa þeim to auka fjölbreytni sundurliðun [m.t.t. veðtrygginga] þeirra eigna grunns. Einnig, varða bankarnir betur hæfir en HFS til að undirgangast nauðsynlegar útlána yfirlitsúttektir, sem verður í vaxandi mæli þýðingarmikið þegar lánshlutfall fyrsta veðréttar fasteign verðgildis vex.

40. Að neyða bankanna til að keppa saman við HFS getur leitt þá til að taka ofgnóttar áhættu. Litið fram á við, eru viðskipta bankarnir líklegir til að vera áfram á innlend fasteignaveðbréfa markaðinum og í vaxandi mæli sjá fyrir samkeppni hæfum valmöguleikum gagnvart HFS útláni. Á sama tíma, með því að neyða bankanna til að keppa saman við HFS getur leitt þá til að taka ofgnóttar áhættu hvað varðar fjármálaskuldbindingar.

41. Þessar kringumstæður mynda saman gullið tækifæri til fljótvirkandi án kostnaðar og dirfskufullrar umbótar á HFS ætlaðri að viðhalda jákvæðum hliðum verandi kerfis, samtímis líka með að gera bankanna hæfa til að arðvænlega vera áfram á markaðurinn vegna fyrsta veðréttar fasteignaveðbréfa. Slíkt umbót ætti að vera byggð á eftirfarandi grunnforsendum. Í fyrsta lag, ætti HFS’s reiðufjárframboðs yfirburðarkunnáttu mátann [hvernig á gera] að nýta að fullu, og verandi hlutfallslegur sparnaður í kostnaði fenginn með hærri upphæð framleiðslu reiðfjárframboðs ætti ekki að gefa eftir. Í öðru lagi, ættu innlendar fjármála stofnanir að hafa aðgang að reiðufjárframboði sem gerir þeim kleyft að keppa saman arðvænlega vegna fyrsta veðréttar fasteignaveðbréfa. Í þriðja lagi, ætti almennt híbýla uppihald að hnitmiða á tryggingu aðgangs til heimiliseignarhalds í þágu lág-tekju heimilishalds og heimilishalds með aðsetur í fjarlægum héruðum þjóðarinnar.

 

 

 

 

 

 

 

 

________________________

35 AGS (2001 og 2003a).

TILVÍSANIR

Seðlabanki Íslands (2004a), Gengismála Fréttaskot, Bindi 6, Nr. 3, September, http://www.sedlabanki.er/.

______, (2004b), Gengismála Fréttaskot, Bindi 6, Nr. 4, Desember.

______, (2004c), Efnahagur Íslands, Nóvember.

______, (2005a), Gengismála Fréttaskot, Bindi 7, Nr. 1, Mars.

______, (2005b), "Skýrsla til Ríkisstjórnar um Belging handan Þol Spannar," Febrúar 18.

______, (2005c), Gengismála Fréttaskot, Bindi 7, Nr. 2, Júní.

Economist Intelligence Unit, The (2005), "Ísland," Þjóðar Skýrsla, London, Apríl.

Sambandsríkja Fjármála Ráðuneyti Þýskalands (2005), "19da Niðurgreiðslu Skýrsla Sambands Ríkisstjórnarinnar (Samantekt)—Útfærsla Fjármála Aðstoðar og Skatta Léttis Úrræði Sambands Ríkisstjórnarinnar frá 2002 to 2004."

Híbýla Fjármögnunar Sjóður (2002), "Árleg Skýrsla 1999–2001," http://www.ils.er/.

______, (2002–05), Mánaðarlegar Skýrslur.

______, "Árangur í Híbýla Fjármögnun."

Alþjóðlegur Gengismála Sjóður (2001), "Ísland: Fjármála Kerfi Stöðugleiki Gæðagildismat,"

Þjóðar Skýrsla Nr. 01/85, Júní, http://www.imf.org/utan/country/.

______, (2003a), "Ísland: Fjármála Kerfi Stöðugleiki Gæðagildismat Uppfærsla, innifalin Skýrsla um Yfirlitsskoðun Staðla og Kóða eftirfarandi umræðuefna: Banka Yfirlit, Trygginga Reglugerð, [Skuldakröfu]Bréfa Reglugerð, Greiðslu Kerfi, og Gengismála og Fjármála Athafnarforsendna Gegnsæi," Þjóðar Skýrsla Nr. 03/271, Ágúst.

______, (2003b), "Ísland: 2003 Grein IV Ráðaleitun—Starfsmanna Skýrsla," Þjóðar Skýrsla Nr. 03/266, Ágúst.

Íslandsbanki (2005), "ÍSB Vikulega—26 Júlí," www.isb.er/english.

Moody’s Fjárfestinga Þjónusta (2004), "Híbýla Fjármögnunar Sjóður," Nóvember.

______, (2005), "Híbýla Fjármögnunar Sjóður," Mars.

Kerfisfisskipulagning Efnahags Samvinnu og Útfærsla (2005), "Ísland," Efnahags Yfirlit, Febrúar.

Lýðveldi Íslands (1998), "Lög um Híbýla Málefni," Nr. 44, Júní 3, http://www.ils.er/default.asp?cat_id=18.

______, (2005a), "Íslenski Efnahagurinn—Efnahags Útlitið 2005–2010," Fjármögnunar Ráðuneytið, Nr. 1, Janúar 25, http://eng.fjarmalaraduneyti.er/Birtingars/EfnahagsÚtlitið/.

______, (2005b), "Íslenski Efnahagurinn—Efnahags Útlitið 2005–2010," Fjármögnunar Ráðuneytið, Nr. 2, Apríl 27.

Standard & Poor’s (2005), "Rannsóknar Uppfærsla: Lýðveldi Íslands LT FC Flokkun Færð upp til ‘AA-‘ Um Betri Fjármála Stöðugleika; Útlitið Stöðugt," Febrúar 10.

Vilhjálmsdóttir, Hjördís Dröfn (2004), "Híbýla Uppihald og Híbýla Sjóður Almennings á Íslandi og Utan þjóðar ," í Seðlabanki Íslands Gengismála Fréttaskot, Nr. 4, pp. 53–65.