Að öllum líkindum telja þeir sig skilja undirstöðuna, sem hafa væntingar um að græða á fölsku  verðtryggingar framsetningunni, sem mismunar eftir lögpersónum og er látin gilda almennt með lögum. Það er í tilviki veðbanda-útlána [t.d. íbúðalána], er  færir ábyrgð stjórnvalda, Seðlabanka og útlánastofnanna, á því að halda áhættu í lágmarki og viðhalda stöðuleika, yfir á almenning sem neyðist til að undirgangast  það sem venjulega eru samnings atriði  í réttarríki, sem ber virðingu fyrir eignarrétti og réttlátri skuldalúkningu í því sambandi.

Almenningur hér tekur lán  til kaupa á húsnæði í fullvissu þess, að verðtygging haldist í 25 til 40 ár. Hinsvegar telja  önnur ríki að ekki eigi að binda í lög verðtryggingu sem tekur mið af CPI lengur en 5 ár.  CPI: það er neytenda [verð] vísir um verð [neysluvísitala]. Þá er átt við hlutfallslegar breytingar á vegnu meðaltali helstu flokka vöru og þjónustu á mánuði.

Í Ríkjum sem  binda í lög að frjáls markaður ríki, þá hækkar það hlutfallslega mest sem selst mest. Formúla OCED metur vægi þess þyngst sem selst mest, í samsetningu neysluvístölunnar til að tryggja að hún fari ekki undir núll á 12 mánuðum, ef eðlilegu umfram fjármagni er veitt í hendur almennra [helst allra] neytenda í hverjum  mánuði:

Til að tryggja að lámarks neysluverðbólga mælist á  neytendamörkuðum á uppgjörstímabilum.

Til að tryggja að hluthafar á mörkuðum sem hafa mörg egg í körfunni, fái ávöxtun minnst 1,5% til 2,5% á 12 mánuðum, en ekki neikvæða.

Verbréfahallir þola ekki neikvæða ávöxtun árum saman, um það þarf ekki að rífast. Tjónið ef slíkt gerðist í eitt ár er alveg nóg.  Þetta er það sem kallast í raun  „prize guarantee“ [verðtrygging] á frjálsum mörkuðum, en er sjaldan talað um upphátt til þess að fækka ekki þátttakendum  eða minnka væntingar.

Þessi grunnbólga [innblástur] er áhættan: undanfari gróðans. Í EU lögum um evru og Seðlabanka má þessi bólga  á 5 árum ekki fara yfir 7,5 %  hjá þeim ríkjum, sem gefa út evru og 12,5% hjá þeim sem nota evru.  Samsvarar lögbundnum verðbólgu markmiðum  með há-mörkum 1,5% að meðaltali hinsvegar og 2,5% annarsvegar.

Þessi verðtryggingar skilgreining  gerir kleyft að meta áhættuna,vegna veðabandalána,  yfirleitt 80% hinna tekjulægstu vegna kaupa á eigin húsnæði,  með tilliti til CPI vaxtaþáttar [eða affalla] í samsetningu breytilegra vaxta eða fastara. Afföllum fylgja yfirleitt fastir vextir.

Höfum hugfast að íbúðalánasjóður, sem viðheldur séreignarhúsnæði almennings [undir t.d. 400.000 kr.], býr ekki við meiri neysluverðbólgu áhættu en löggilt langtíma [t.d. 5 ár eins og í EU] markmið Seðlabanka og Ríkisstjórnar tryggja. Hann fjármagnar sig á greiddum verð-tryggðum afborgunum eldri lána, og ef þörf er á að fjölga fermetrum, og þá um raun-ávöxtunarkröfu til að auka útlán framtíðarinnar, vegna frjósemi neytenda markaðarins um 1,88%.  Hinsvegar tryggja kjósendur á um það bil. 5 ára fresti áframhaldandi stefnu festu þeirra, sem hafa sannað sig mótaða. Alþingi þroskaðra ríkja er ekki tilraunastofa. 

Heilbrigður Íbúðalánsjóður er ekki tilraunastofa. Ekki spurning um sérfræðinga heldur einn stefnufastann yfirstjórnanda, til að tryggja meiri neyslu almennra neytenda sem skapar störf. 

Hér er einföld formúla sem leiðréttir höfuðstól  íbúðaláns m.t.t. x ára fram í tímann:

H er upphaflegi höfuðstóllinn.

L  er hámarks heildar leiðrétting höfuðstóls  H með virðingu fyrir hámarksverðbólgu að meðaltali í x ár og væntinga um að íbúðaverð [nýbyggingarkostnaður] fylgi neysluvísitölu.

cv [c=cpi] eru hámarks meðal verðbólguvextir.

   ;          x ≥ 1.

 Jafngilt þessu að ofan er:     

eða

Gerum ráð fyrir að 2,5% sé hámark meðaltala verðbólgu í 30 ár. Hámarksverðbólga verður þá mest 75,0% næstu 30 ár.

Þá er

Setjum R  sem raunverulegu núvirðis ávöxtunar kröfuna og verum hófsöm við þá tekju lægstu setjum raunvexti max:  rv=2%.[1]

Þá er raunverulega núvirðis raunvaxtar krafan á 30 árum:

Hinsvegar ef verðbólgana verður minni myndast bólgu hagnaður sem þroskaðar þjóðir afskrifa á móti tapi lána þegar hún verður meiri.  M.ö.o. raunvextir breytast ekki. 

Við sjáum að íbúðalánasjóðir þroskaðra þjóða hafa alla hag af því að verðbólga sé minni en gert var ráð fyrir á útgáfu langtíma veðbréfs. Hinsvegar þar sem verðtrygging bætist við á Íslandi og verðbótum hvers mánaðar er dreift á gjalddaga sem eftir eru þá græða Íslensku bankarnir á meiri verðbólgu þar sem veðbólgubæturnar verðtryggast í leiðinni.  

Þegar Þjóðverjar lána munu þeir taka heildar áhættuna [væntanlegar hækkanir veðsins] frá strax það er ef verðhækkanir á veðinu (fasteigninni) verða minni  á lánstímanum.

Segjum að HÞ sé samsvarandi höfuð stóll sem skilar lántaka reiðufé að upphæð H Þá er:

HÞ + R = H + R +L eða HÞ=H +L.

Hámarks löglega neysluverðlags hámarkið sem áður 2,5% og lánstími 30 ár.

Affalla prósentan er :

Húsbréf þjóðverjans hljóðar upp  á 13.875.000 kr. hann fær 10.000.000 kr. afhentar.

Fasta mánaðargjaldið er það sama allan lánstímann: 

65.424 kr.

Hinsvegar má búast við að sundurliðunin verði:

Afborgun höfuðstóls:   38.542   kr.

Vextir:                               26.882 kr.  [um 69,74% ].

Reiknum nú með, þar eð Þýskaland fær að gefa út evrur og lögbundinn verðtyggingar verðbólgu markmið eru 1,5% meðaltals hámörk allan lánstíma.  Nafnvextir 2,0% á húsbréfinu.

 = H .

Affalla prósentan er nú :

Húsbréf þjóðverjans hljóðar upp  12.325.000 kr. hann fær 10.000.000 kr. afhentar.

Afföllin 2.325.000 kr. eignfærir sjóðurinn svo á lánstímanum í samræmi við nýbyggingarkostnað.

og gefur fasta gjaldið allan lánstímann: 

42.847 kr.

Samsvarandi má búast að sundurliðunin verði:

Afborgun höfuðstóls:  34.246   kr.

Vextir:                          8.601 kr.  [um 25% miðað við afborgun].

Almennir neytendur þroskaðra ríkistjórna og seðlabanka búa við ævilangan ódýrari húsnæðiskostnað, sem tryggir áframhaldandi eðlilegan belging frekar en bólgu og tækifæri til meiri grósku á mörkuðum almennra neytenda, sem velja vöru með tilliti til meiri raunverðmæta, gæða og endingar.

Ég vil frekar drekka dýrari vín og eiga sömu frystikistu alla æfi en ódýrari vín og kaupa nýja frystikistu á fimm ára fresti.  Því hærri upphæðir sem almenningur eyðir í innflutning því meira fáum við af hráefnum til að framleiða gæðavöru.  Til að neyta sem mestrar Íslenskrar framleiðslu, er best að kaupa inn verðmætustu flokkanna/tegundirnar  til að minnka innflutta neyslu magnið [,innflutningskostnað]. 

Hér þarf almenna hugfars leiðréttingu.  Áhættu skammtímalán án tryggra veðbanda lúta öðrum formúlum en örugg, innan öruggra veðbanda,  langtímalán leiðrétt fyrirfram í samræmi við  löglega fimm ára eðlilegan verðbelging í vasa hins almenna frjálsa neytenda markaðar.  Ísland er of fámennt fyrir mikla tekjuskiptingu, slæma grunnmenntun þeirra yfirgreindu,  lág laun og lágvöru.

Þegar við tókum upp verðtryggingar lög EU þá átti að afnema áhættu lögin um verðbætur, sem engin skilur á langtíma forsendum hingað til.

Í skýrslu AGS 2005, sem sannar eða segir fyrir um hrunið, ef lesin af yfirgreindum mönnum með góða grunnmenntun [ 5% - 1% mannkyns ] kemur fram að Íslenski  hluthafa fjármálageirinn þurfti að geta komið reiðufé sínu fyrir að eigin sögn. Hinsvegar að mati starfsmanna AGS á sama tíma var minnst 60% neytenda í sárum vandræðum með eigið fé til að auka innri arðsemi á Íslandsneytenda mörkuðum.  Sömu starfsmenn draga heldur ekki úr ofurtrú meðalgreindra ráðamanna á arðsemi kostnaðargeira sem miðast við 300.000 hræður. Þar gildir líka og sér í lagi að gæði, ekki fjöldi starfsmanna, skipta öllu máli. Það er grunnurinn sem heldur öllu uppi.  Þjóðverjar munu ekki fara leynt með það, bak við tjöldin í samningum við hlut-fallslegar dýrar elítur um viðskipta og fjármála kjör.  Ég vil benda mönnum að kynna sér hvernig Írar bregðast við 12% atvinnuleysi. Þeir láta það ekki bitna á grósku neytenda markaðar.  Og atvinnulaus fær 300-500% meira til framfærslu barns en á Íslandi. Hér 208 kr. á virkan vikudag. Þeir fá líka frítt nám á öllum stigum svo sem allir aðrir þegnar Írlands. Þetta sýnir hve alvarleg og djúpstæð kreppan er undir meðalgreindum.   

Þegar stöðuleiki er kominn á grunn húsnæðismarkaða ríkis má segja það þroskað, þá eru  það verðtryggð eldri veðbanda  starfsævilán sem fjármagna yngri, þá er líka fólksfjölgun mettuð.

Hinsvegar eru skammtíma lán raunverulegu áhættulánin, og er þá eðlilegt að meta áhættu álagið m.t.t. þessa, einnig er eðlilegt að þessi lánaflokkur fjármagni verðtryggða reikninga sparifjáreigenda. Þar sem þessi lán eru yfirleitt undir 10% af upphæð íbúðalána eru þau ekki stöðuleikinn í sjálfum sér,  hvað varðar almenning. 

Það er  líka spurning hvort þessi áhættu lausi þáttur í heildarkerfinu ætti ekki að vera í ríkiseign,  þar sem þetta er tiltölulega einfaldur rekstur og krefst lítillar yfirbyggingar og stjórnunarkostnaðar, með aðalmarkmiði að halda uppi almennum neyslutekjum: grundvelli Íslenskra arðabærra gæða tækni fullframleiðslu hlutafélaga, sem búa við stöðugleika og virkan samkeppni grunnvöll.

M.ö.o. allir aðrir bankar væru hluthafabankar sem miðuðu þjónustu sína við hlutafélög og önnur rekstrafyrirtæki.       

Í dag í x-bankanum á Íslandi  kostar 10.000.000 jafngreiðslu fasteignalán 66,67%  veðsetning, verðbólgu spá 2,5%, lánstími 30 ár og breytilegir vextir 4,8%:

52.662 kr. á mánuði.  [18.958.320 verðtryggðar allan lánstímann plús verðbætur síðari hluta lánstímans ]

Sem sýnir hlutfallslega vanþroska verðbótakerfis  (1 - 47.152/52.662) = 10%.

Verðtryggður sýndarmismunur er 5.510 kr.  x 360 [gjalddagar] = 1,983.000 kr.

Þetta borgar nýjan bíl, flatskjá, utanlandsferðir,.....

Tölum ekki um greiðslu erfiðleika,  sem kosta enn meiri vaxtagjöld.

Við erum að tala um umframkostnað á íslenskan neytenda innan ramma hugsanlegra mestu neyslu verðbólgu næstu 30 ár.

Raunávöxtun á nýlendu tímabilinu   af húsnæðislánum  almennings var aldrei sögð þola meiri en 2%  raunávöxtun, það mun ég hafa heyrt smá strákur hjá syni Halldórs Júlíussonar sýslumanns: langömmu bróður míns.  Þá var uppboðsmarkaður  ferskra vara og nýlendu vara á hverjum degi í þorpum og borgum þroskaðra ríkja, almennir neytendur jafnframt launþegar sem fengu laun til að dekka neyslu og húsnæði. Með því að tryggja neyslu jókst framleiðsla iðjuvera  og þar af leiðandi velta á mörkuðum sem skilaði hagnaði til þeirra hluthafa [sem ég tel heilbrigðan markað]. Lámörkun húsnæðiskostnaðar skiptir því sköpum ennþá almennt hjá þroskum þjóðum.  2% raunávöxtun höfuð stóls  í 30 ár, skilar  1,8 Höfuð stól, 2,5% skilar um 2 höfuðstólum.  Þegar  íbúðalánasjóðum er haldið aðskildum frá skammtíma og annarri raunverulegri áhættu útlánastarfsemi  til að tryggja meiri neyslu.  Jafngildir þetta tvöföldun húsa á 30 árum. Eða íbúafjölgun Íslendinga upp í 900.000 árið 2040. x-bankinn á Íslandi með breytilegu raunávöxtunina  4,8% í þessu árferði m.t.t 30 ára skilar  4 höfuðstólum eða kröfu um 1.500.000 íbúa árið 2040.

Er ekki komið nóg af fjölgun íbúa í ríkjum heimsins? Þetta kallast að gefa skít í alþjóðamarkmið ekki bara þroskuðu ríkjanna. EU samþykkir aldrei þessa fjölgun sem stelur alvöru gróða risa fullvinnslu frá meginlandinu. 

Það er megin krafa sérhvers ríkis að geta fjármagnað húsnæði sinna neytenda alfarið á eigin heimamarkaði.  Þar kemur veðbandalaus gjaldmiðill að góðum notum.

100.000.000 kr. jafngreiðslu íbúðalán í USA, getur lántaki sem hefur nánast neysluverðtryggð laun fengið með allt að 7,5% föstum vöxtum í 30 ár.  Það jafngildir hámarks heildar CPI leiðréttingu: 89.933.000 kr. Þetta er samningsfrelsi en ekki bundið með lögum. Fasteignin hækkar að öllum líkindum um 60.000.000.

LÖGGJAFINN VERÐTRYGGIR ALMENNT Á SINNI EFNAHAGSLÖGSÖGU!

Mæli með þjóðarskýrslu starfsmanna AGS fyrir Ísland 2005 og Stjórnskipunarlögum EU í bálkaðri útgáfu á netinu.

Hlekkir:

http://en.wikipedia.org/wiki/Mortgage_law

http://en.wikipedia.org/wiki/Fixed_rate_mortgage

http://en.wikipedia.org/wiki/Negative_amortization

http://en.wikipedia.org/wiki/Mortgage_calculator

http://www.mortgage101.com/

http://www.mortgage-calc.com/

 http://www.bankrate.com/calculators/mortgages/mortgage-calculator.aspx

http://mortgage-x.com/calculators/amortization.htm

http://juliusbearsson.blog.is/blog/juliusbearsson/entry/1012287/

http://www.imf.org/external/pubs/ft/scr/2005/cr05366.pdf

http://juliusbearsson.blog.is/blog/juliusbearsson/entry/1024713/

http://www.consilium.europa.eu/showPage.aspx?id=1296&lang=EN

http://juliusbearsson.blog.is/blog/juliusbearsson/entry/965390/

http://juliusbearsson.blog.is/blog/juliusbearsson/entry/965388/

http://www.ils.is/index.aspx

http://www.landsbanki.is/

http://www.global-rates.com/

Bréf eru til skamms tíma. Flest innan 12 mánaða. Hámark 5 ár. Bréf bera nafnvexti.

Bréf eru bundin fastri raunávöxtunarkröfu í formi vaxta, sem að hluta aða öllu leyti geta verið í formi affalla. Yfirleitt eru raunvextir hluti nafnavaxta bréfsins.

Raunávöxtunarkrafa er sanngjörn og tekur mið af því, sem fjárfest er í eða veðjað á, allan lánstímann. Gildir almennt um launþega að fjárfest er í greiðslugetu [ekki eignum launþega].

Bréf eru bundin breytilegum leiðréttingarvöxtum til að tryggja greiðslu og raunvirði fastrar raunávöxtunarkröfu og höfuðstóls.

Reikniformúlur leiðréttingavaxta eru viðskiptaleyndarmál útgefanda bréfa í frjálsri samkeppni.

Heildarleiðréttingarvextir bréfsins[lánsins] eru væntanleg verðtrygging.

Bréf kallast með breytilegum nafnvöxtum, ef leiðréttingarvextirnir eru breytilegir.

Leiðréttingarvextirnir taka mið af farmtíðarverðbreytingum á fjárfestingunni í tilfelli launþega greiðslugetunnar.

Leiðréttingarvextirnir er áhættu þáttur síðari tíma bréfa skipta.

Lítum þá hina rómuðu Fisher nálgunarjöfnu  í fjármagns- og hagstjórnarfræðum sem leggur mat á tengslin milli nafn og raunvaxta stigsins í [neyslu]verðbólgu, nefnd eftir hinum heimsfræga vaxtafræðingi Irving Fisher.    Í fjármálum, er  Fisher jafnan fyrst og fremst notuð við  YTM [ávöxtunin sem fjármagnara er lofuð í upphafi og fær staðist] útreikninga veðbandabréfa eða IRR [ávöxtunin sem skilar sér til baka] útreikninga fjárfestinga. Í hagstjórnafræðum, er þessi jafna notuð til að segja fyrir um framferði nafn og raunvaxta stiga[ hvernig stíga upp t.d.].  

Látum r tákna raunvaxta stigið, i tákna nafnvaxta stigið, og látum π tákna stig [neyslu]verðbólgu. Þá er Fisher jafnan:

i ≈ r + π           (≈ táknar nálgun)

Þetta er línuleg nálgun, en eins og hér, er oft rituð sem jafngildið:

i = r + π

r = i − π

Umbreytt í útvíkkaða Fisher væntinga jöfnu og með gefnu æskilegu raun [vaxta] stigi [þess sem skilar sér umfram] og væntingar [vaxta] stigi [neyslu]verðbólgunnar á lánstímanum [lánsins sem um ræðir], π^e [e er ekki veldisvísir],  er hægt að nota undanfarandi útgáfu til að ákveða um nafn [vaxta] stigið sem ætti að leggja á lánið:

i = r + π^e   [athugið e merkir í EU væntingu sem er hámörkuð með „lögum“ á  5 ára grundvelli]

Þessi jafna er eldri en Fisher, en Fisher lagði fram betri nálgun, sem er hér fyrir neðan. Nálgunin [Taylor í tveimur breytistærðum] má leiða út frá nákvæmu jöfnunni:

1 + i = (1 + r)(1 + π).

Notkun Fisher, það er CPI til verðtryggingar hefur verið að aukast í almennu bréfa útgáfunum síðustu áratugi. N.B. á kostnað notkunar leynilegu samkeppni leiðréttinga formúlanna. Er vegna þess að CPI [Neysluvísitala]  er opinberlega auglýst og hentar neytendum, sem er illa við spákaupmennsku.     

Jöfnuna hér fyrir ofan er skilin þannig, að H er lánsupphæðin, nv nafnvextir bréfsins, rv eru raunvextir: þar sá hluti nafnvaxtanna sem skilar sér örugglega til baka á gjalddaga á verðlaginu sem gildir á sama gjalddaga, w er væntanleg verðbólga: allir vita að verðbólga er mælikvarði á hækkun á neyslumörkuðum, og hagur [vöxtur] fjármálgeirans að halda henni yfir 0, hinsvegar tryggir Ríkistjórn að hún fari ekki yfir á uppgjörstímabili, sem miðast við eitt ár um 2,5%, og að meðaltali á 5 ára fresti þá kemur ný ríkisstjórn.  Heildarlángreiðslan verður því að vera H(1 +nv) = H(1 + rv)(1 + w). Þetta gefur svo rétta nafnvexti miðað við væntingar: 

nv = rv + w + rv ∙ w.

Þegar um örugg veð er ræða, þá er átt við  reiðufé í mynt efnahagseiningarinnar eða það sem má örugglega breyta í reiðufé efnahagseiningarinnar hér [hjá Fisher] gildir almennt max rv = 2,0 % og max w = 2,5% restin max rv ∙ w = 2,0% ∙ 2,5% = 0,02 ∙ 0,025 = 0,00005 = 0,05%. Niðurfelling þessa liðar jafngildir skerðingu á max rv sem gerir  rv =2,0% (1 - 0,00005) = 2,0% ∙ 0,9995 =1,9995. Sem er hlutfallsleg skekkja á raunvöxtum 0,00005/0,02 = 0,25%. Hinsvegar bíður engin nafn vexti með fjórum aukastöfum.

Hinsvegar er það þegar reikna á heildarskuld nafnvaxta lánsins að þá er hún : H ∙ (1 +nv) á ári. Eftir tvö ár er hún H∙(1 + nv) ∙ (1 + nv) = H ∙ (1 +nv)² og eftir x ár er hún H ∙ (1 +nv)^x. Þegar nafnvaxta upphæðin og sama lánshæð eru lánuð aftur í tvö ár er miðað við max 2,5% verðbólgu á ári.

Venjulegur launþegi er undir meðaltekjum eða einn af þeim 80% tekjulægstu í efnahagsheildinni.

Íbúðalánasjóður er í eigu Ríkis, launþegasamtaka eða séreignarfélags eða sjálfstæð eining inna lánastofnanna.

Íbúðalán er einn sjaldgæfasti útlánaútgáfuflokkurinn gagnvart venjulegum launþegum. Ein útgáfa að meðaltali á neytenda.

Greiðslugeta venjulegs launþega lýtur hefðbundinni stöðuleika reglu:

L(aun) = H(íbýli) + N(eysla) + Sp(arnaður) +S(kattar) + V(extir).

Það er  Gr(eiðslugeta) = L – (N + S) er takmörkuð. Ætti ekki að þurfa að taka það fram sérstaklega í langtíma íbúðalánasamningi. Enda er lánað út á fasta raunávöxtun og greiðslugetu. 

Íbúðalán eru YTM [ávöxtunin sem fjármagnara er lofuð í upphafi] lán. Íbúðalán eru ekki IRR [ávöxtunin sem skilar sér til baka] lán.

Bréfa útgáfa byggir allfarið á öruggum veðböndum.

Þroskaður íbúðalánsjóður endurfjármagnar ný lán með inngreiðslum verðtryggðra eldri lána.

Raunvextir hjá íbúðalánasjóð taka mið af fermetra [vaxta] stigi síns markaðar [sinna launþega] í efnahagslegum samhengisskilningi heildarinnar og er það sama og [vaxta] stig ríkisborgara.  Þetta stig má setja fast og endurskoða á 5 ára fresti. Leiðrétta m.t.t. nýbyggingarkostnaðar.  Raunávöxtunarkröfuna má kalla veðbandakröfu á fyrsta veðrétti.

Vaxtaleiðrétting [höfuðstóls og veðbandkröfu aukningar] getur verið bundin við CPI með væntingum [neyslu]verðbólgu á lánstímanum sem endurskoðast á fimm ára fresti m.t.t. breytinga, þegar greiðsluhæfi er ekki tryggt þá miðað við skammtímalán.

Núverandi reikniformúlukerfi [Dirty Prize] á Íslandi og túlkun lagaramma var flestum almenning óskiljanlegur. Hinir þroskuðu skilja hann hinsvegar alltaf mæta vel flestir af erlendu bergi brotnir sem siðspillingu af hæstu gráðu.

Gróði þeirra sem eiga aðgang að venjulegan íbúðalánasjóð er að hann skilar þeim meiri tekjum til að spara og eyða í formi lægri húsnæðiskostnaðar.

Gróði rekstrafyrirtækja er að það minnkar launa kröfur og gerir þau arðbærari líka til gleði fyrir þeirra hluthafa.

Gróði Banka að hafa íbúðalánsjóð innan sinna vébanda er ekki til að útvega reiðfé til að greiða niður útlán til áhættufjárfestinga. Heldur til styrkja höfuðstól sinn eða eiginfjárstöðu til endurfjármögnunar annarra lánasjóða sama banka. Þar koma matsfyrirtækin inn og lækka endurfjármögnunar afföllin m.t.t. sterkara eignasafns í heildina.

Nafnvextir íbúðalánasjóða eru því veðkröfuvextir alfarið. Ekki hluthafagróði.

Hversvegna CPI verðtryggð húsbréf með [Dirty Prize] vöxtum að nafninu til með 5,1% nokkra mánuði en fljótt 12,00 %  raunávöxtum sem vex til enda lánstímans. Ekki er það tilgangur að fjölga lálaunalaunþegum um svo mikið á ári. Segjum að þeim hafi átt að fjölga um 2 til 3%. Þá er samt efir að skýra 2%-3%  raunvexti í lítilli verðbólgu. Stofnframlag ríkisjóðs hefur greinilega ekki verið tekjuafgangur og því of lítið. Fyrstu lántakarnir áttu að borg start höfuðstólinn.  Segjum að nafnvaxtakrafa útlendinganna vegna sjálfbæra verðtryggða startshöfuðstólsins hafi verið 5% og lánstími 5 ár, þá er gróði félagslega sjóðsins Íslenska 1-2%. Næsta ár er þá hægt fjölga skráðum íbúðaeigendum um 3-5%. Eftir 5 ár hafa Íslensku eigendurnir greitt upp 17 % af skuldinni, þá þurfa útlendingarnir að endurlána um 85% af start höfuðstólnum. Nýju [næstu ár] bréfa útgáfurnar bera í sér 3% aukning og þurfa ekki bera 7 til 9% raunávöxtun til viðbótar. Þannig sálfræðilega tekur mest 9 ár að koma hreinum nafnvöxtum á CPI vertryggðum lánum niður í 3%. eftir 30 ár væri Íbúðalánsjóður í síðasta lagi laus úr utanaðkomandi endurfjármögnun.

Til að skýra hversvegna raunávöxtunarkröfur íbúðalána á neytenda yfir meðaltekjum í ríkjum hæstu þjóðartekna hafa hækkað skilst í stöðuleika samhenginu:

L= H + N + Sp + V + S.

Er ætlað að greiða niður launakostnað rekstrareininga sem í eðli sínu skila ekki beinum arði til eiganda. Takmarkast við heimamarkað.

Skekkja samkeppnisverð með tillit til útflutnings inn á samkeppnimarkaði  annarra ríkja.

Félagslegir íbúðalánsjóðir lækka raunvaxtarkröfu í nafnvöxtum til þeirra sem búa í ódýrasta húsnæðinu endurgreiddar vaxtabætur eru óþarfar .

Félagslegar niðurgreiðslur á öðru formi hafa farið hraðminnkandi á Norðurlöndum og Þýskalandi síðustu ár, sjá þjóðarskýrslu starfsmanna IMF fyrir Ísland 2005.   Mjög góður siðferðislestur í sjálfum sér.

Niðurgreiðslur eru mælikvarði á alþjóðlega samkeppni hæfni geiranna sem þær beinast að. N.B. [Íslenskir sérfræðingar]. Því meiri, því verri.

Niðurgreiðslur til bænda hér eru nú beinar [milliliðalausar] og er það betra. Á þéttbýlis-svæðunum eru þessar niðurgreiðslur í formi: persónuafsláttar af launakostanaði fyrirtækja, húsaleigustyrkur til þeirra sem leiga út íbúðarhúsnæði, beinir styrkir til okur raunvaxta [á Alþjóðamælikvarða] íbúðalánsjóða í formi heimsendra vaxtabóta til skráðar eigenda íbúða, fyrri hluta lánstímans.

Niðurgreiðslur til að halda uppi óarðbærum innri fjármálageira [á alþjóðamælikvarða] sér lagi miðað við 30 ára lánstíma og halda niðri almennum launum.

Íslenskir stjórnamálmenn til hægri eru siðspilltir, til vinstri siðblindir og miðjumenn siðferðislausir.

Niðurgreiðslur Ríkisins fást með því að lækka tekjur þegnanna, og skila sumu til baka.

Leiðréttingarformúlur Íslenskra íbúðalánasjóða eru ólöglegar og siðferðilega ótækar. 

Það er fyrirfram vitað af hálfu Íslensks lánara [sem er hæfur bankastjóri] að raunvaxta krafan gagnvart almenningi gengur ekki upp allan lánstímann. Húsnæðiskostnaður lántakans getur ekki almennt vaxið á kostnað neyslu og skatta. Nema laun séu verðtryggð líka.

Seðlabanki vanþroskaðs fjármálaríkis  gæti birt eftirfarandi:

80% lána almennings eru veðbanda  með tengingu við CPI[ Neytenda Verð Vísir].

Nánari greining [í einum mánuði getur mælst 8% verðbólga en 2,5% á heilu ári] gefur til kynna breytilega leiðréttingarvexti eða yfirlýsingu um gífurlega verbólgu áhættu næstu 30 ár. [Meðallánstíma]

Hinsvegar myndi þroskað ríkið birta eftirfarandi:

80% veðbandalána almennings eru með föstum CPI leiðréttingar vöxtum allan lánstímann. [sem endurskoðast á fimm ára fresti með tilliti til  lámarkslauna]. AAA+++++++. [2,5% + 3,05% t.d.]

Svikin föst ávöxtunarkrafa og falskar verðtyggingar leiðréttingar.

Hérna er skýring á ofsagróða þeirra sem kunna ekki að reikna og blanda saman öllum lánum til að fjármagna fjárfestingaáhættu.

Hér á Íslandi er beitt rökvillandi blekkingar áróðri og langtíma veðbanda verðtryggð lán sem greiðast niður ruglað saman við verðtryggð innlán og áhættu útlán. Um langtíma veðbandalán gildir að

raunvextir =nafnvextir=veðkrafa

eru samningsatriði. Leiðréttingavextirnir eiga að tryggja rétta afborgun á hverjum tíma. Eðlilega ef lánstími er 30 ár, og verðbólga 2,5% á ári þá er verðbólga 75% á síðasta gjaldaga. Þannig að leiðrétting á síðasta gjalddaga af 10.000.000 er 1/360 x 10.000.000 x 1,75 = 48,611. Hinsvegar reikna íslensku bankarnir verðbólguna ekki línulega og ef verðbólga er 2,5% á ári þá er hún að jafnaði 0,208333333 á mánuði. Leiðrétting er svo reiknuð um (1 + 0,208333333)í veldi 360 = 211,53%. Leiðrétting vegna 12 gjaldaga er ekki 2,5% hún er um (1 + 0,208333333) í veldi 12 = 2,59%.   Eftir 15 ár er verðbólga 37,5% en bankinn hefur leiðrétt höfuðstól 180 skipti og hækkar höfuðstólsafborgun um 145,44%. Séu gjalddagar 1 á ári þá er leiðrétting 30 sinnum og reiknast (10,25) í veldi 30= 209,76%

[Sá sem er að spara, fær um 2,0% raunvexti ári]. Falska Leiðréttingin er hækkun umfram verðbólgu. Sem sýnir hve ólögleg og siðlaus fölsk verðtryggingarformúla miðað  við CPI á Íslandi er. Hagfæðingar hér ætli þeir kunni nokkuð endanlegar nálganir. Þess vegna bjóða þeir í Ísrael upp á gagnkvæmar leiðréttingar á reglulegum millibilum.  Þetta er að falsa umsamda ávöxtunarkröfu=nafnvexti. 

Hinsvegar hefur það aldrei verið að mér vitandi markmið íbúðalánasjóða launþegasamtaka að taka meira en fast hlutfall af heildarlaunum. Félagslegir sjóðir greiða niður launakostnað rekstrarfyrirtækja.

Út á þetta gengur endurreisti fjármálgeirinn „profitable“ Íslenskra almennra launþega sem fá veldisvísislegar kauphækkanir umfram verðbólgu. Hvað með okkur sem erum ekki þjóðin?

Verðtrygging er ekki vandamálið heldur krafan um að íbúðir launþega hafi „sex“ og eignist litlar íbúðir eða framtíða vextir ofan á leiðréttingu vegna liðinnar verðbólgu [Dirty Prize] .

Almennt er ekki upplagt til að velta verðbólgu fram í tímann, allt hrynur með grunninum. Í upphafi skyldi endinn skoða. Verðtryggð kúlulán koma þau í stað óverðtryggðs verðbólgu okurs?

Ókostur fyrir utan að hafa ekki fasta vexti og endurskoða á fimm árum m.t.t. YTM er að gera ekki skýr skil á milli íbúðalánasjóða og annarra útlánasjóða. Gefa Seðlabanka stýritækið ekki áhættu aðilum leiðbeina um örugga veðbanda vexti og láta hitt vera. Það mun vera hægt að sýna fram á að það eykur framtíðar „profit“ að verðbólga sé yfir meðaltali fyrri hluta árs og lækki svo niður seinni helminginn til hún mælist í meðaltali. Allar Sveiflur inna árs auka meinta veðkröfu framtíðarinnar að meðaltali í 30 ár.

Þroskinn felst í að hugsa um heildar hagsmuni, kynslóð með kynslóð og stétt með stétt. Við vitum sem erum sjóðshæf að 360 gjöld 12 nýra lána á ári síðustu 30 ár skila 10.000.000 ein.∙15,5 ∙(7% - 3,2% ) =  5.890.000 í raun gróða á hverju ári: 58,9% í sjóðs heildarsamhengi.  Heildarhagsmunir er að treysta almennum lántaka ekki neyða hann ekki til að taka „NegAm“ lánsform, sem er einungs gert þegar um er að ræða langa bið [t.d. skógrækt, olíu leit,...] fyrir gífurlegri uppskeru. Hér á Íslandi mun um hrein þröngsýni vegna uppeldis og sérhagsmuna að ræða að þessu andfélagslega kerfi var komið á fót: Plata almenning með lánsformum sem hefur ekki greind til að skrifa undir er klárt lögbrot.    Formúlu smíði er ekki öllum gefin.

 Almennur launastöðuleika grunnur. Til þess að byggja einkaframtak og hlutafélagaframtak um áhættumeiri rekstur. Til þess að tryggja almennan launa stöðuleika þarfa að tryggja að almenn laun nægi stöðugt, til Híbýli, Neyslu, sparnaðar og skatta.

L= H + N + Sp + Sk.

Neysla og híbýli takamarkast við lágmarksframfærslu. Sparnaður greiðir vexti  og umfram [óþarfa?] neyslu og  áhættufjárfestingar hins almenna launþega. Þar sem allir eru jafnra tækifæra er  ekkert óeðlilegt að fastsetja  lögbundna lámarkstekna almenna launavístölu til að tryggja langvarandi grunn stöðugleika næstu 30 ár. [þá gæti IRR kannski gengið]

Þess vegna er ekki hægt að gera ávöxtunar kröfu á almennan launþega um fram almenn stöðug laun, híbýli og neyslu verðlag. Hinsvegar getur almenni launþeginn gert ávöxtunar kröfu um sinn sparnað, því meiri sem hann er því meiri. [sparnaður merkir ekki nauðsynlega banka innlán] 

Þess vegna eru íbúðalán til almennra launþega þar sem verðbóla er stöðug lág meint YTM:  „Yield to maturity (YTM) is the yield promised by the bondholder on the assumption that the bond will be held to maturity, that all coupon and principal payments will be made and coupon payments are reinvested at the bond's promised yield at the same rate as invested. It is a measurement of the return of the bond. This technique in theory allows investors to calculate the fair value of different financial instruments. The YTM is almost always given in terms of annual effective rate“.

„Gjöld til uppgreiðslu (GTM) eru skilagjöldin sem veðbandahafinn lofar þegar gert er ráð fyrir að veðið haldist til uppgreiðslu, að allir gjalddagar og grunngreiðslur standist og gjalddagagreiðslurnar séu vaxtaðar á lofuðu gjöldunum á sama stigi og var vaxtað [nafnvextir bréfs í upphafi]. Nafnvextirnir eru mælikvarði á skil veðbanda lánsins.  Fræðilega gerir þessi tækni þeim sem vaxta [vaxtarar eru fjárfestar) kleyft að reikna út sanngjarnt gildi mismunandi fjármála tóla (formgerða bréfa) . GTM er nánast alltaf gefið upp á (vaxta) stigi sem miðar við eitt ár.“     

Á Íslandi vaða hinsvegar um stórhættulegar hugmyndfræðilegar villur og leiddar fram af ráðandi stöðugleika launþega íbúðalána sjóðum, að veðbandalán stöðuleika hópsins séu IRR: internal rate of return (IRR) A rate at which the accounting value of a security is equal to the present value of the future cash flow.

„innra (vaxta) stig skila (ISS). [Vaxta] stigið sem gerir öryggis bókhaldgildið jafnt gildi framtíðar reiðufjárflæði augnbliksins [á sama tíma og stigið].“

M.ö.o. Hagstjórnarfræðingur viðkomandi Íbúðalánsjóðs gerir ráð fyrir almennri launhækkun, að meðaltali, til 30 ára. Einnig að veðið vaxi í samræmi við vaxandi neysluverðbólgu stig á lánstímanum.

Gengi gjaldmiðils viðkomandi ríkis styrkist gagnvart helstu viðskipta-aðilum til lækkunar neysluútgjalda í samræmi við vöxt verðtryggðu nafnvaxtanna á veðbandabréfinu umfram neysluverðlag allan lánstímann að meðaltali 30 ár.

Það skiptir engu máli hver á húsnæðið [tekur lánið] almenna launþegans meðan þessir sagðir verðtryggðir fastir nafnvextir veðbandbréfanna  eru reiknaðir breytilegir stigvaxandi með tilliti til verðtryggðar ávöxtunar seinni og lengri hluta lánstímans. Unga fólkið í dag eins og afi og amma getur ekki með berum höndum byggt upp einingarhús og aukið verðmæti eignar sinnar í sama mæli.

Neysluverðtrygging YTM lána er stöðugleiki sem tryggir að fastir nafnvextir veðbandalánsins haldist verðtryggðir allan tíma föstu greiðslnanna en vaxi ekki umfram neysluverð eins og „Nasty–Prize“ IRR neysluverðtryggt lán gerir eftir um það 10% -20 % gjalddaganna.  

Öllum ætti að vera frjálst að stofna hlutafélög um arðbæran rekstur þá og því að eins að hann sé ekki niðurgreiddur af sameiginlegum skattatekjum sem eiga alfarið að veittast  jafnt í  þágu grunnsins  almennra launþega.

Minna IRR  og Meira YTM er almennt stöðugra. Hve stórhluti lána er IRR á móti YTM sýnir hvað kröfur er gerðar til að Íslandi standi undir sér. 

Þjóðartekjurnar munu vera að stefna á 34.000 Dollara á haus eða 64.000 dollara á starfandi. Fjármálgeirinn hér hefur sannað sig almennt vanhæfan á alþjóðamælikvarða enda sá dýrasti í heimi. Þeir sem halda því fram að 120% raunvextir á 30 árum af veðbandalánum á fyrsta veðrétti í hornsteinum samfélags séu ekki nægjanlegir kunna ekki þetta grundavallaratriði í efnahagstjórn. Öllum þroskuðum ríkjum nægir 20%-30% það er grunnvexti 1,77%-1,99%.

Neysluverðbótaleiðréttingar afborganna séu af sama [vaxta]stig á hverju greiðslu ári eða 1/12 af verðbólgu síðasta árs og hámarkist við 1/12 af verðbólgumarkmiðum þess sem jafngildir Seðlabanka. Þannig að upphaflegi höfuðstólinn í upphafi hverrar ársgreiðslu fylgi línulegri hækkun neysluverðbólgunnar .

Nafnvextir upphaflega höfuðstólsins það eru raunverulegur raunvaxta hluti ársgjalda hins almenna stöðugleika launþega, reiknast svo fastir miðað við árlega uppfærðu afborganir höfuðstólsins næst 12 mánuði.

Best er í tilfelli veðbanda jafngreiðslu híbýlalána að við útgáfu liggi fyrir heildar raunávöxtun gjaldanna þá er að finna út jafna vaxtagreiðslu  í prósentum sem hlutfall af afborgun.

Hér er formúlan sem reiknar upphaflegu ávöxtunarkröfu gjaldanna Rh ef H eru heildarafborganir, A árafjöldinn, rv eru nafnvextir :

Mánaðar hlutfallið er :    Mrv% = Rh/(H+Rh)

Rh = H ∙_Σi=0 ^A (1 + rv)ⁱ⁺¹∙ ((A - i)/A) - H ∙_Σi=0 ^A((A - i)/A)

= H ∙_Σi=0 ^A ((1 + rv)^{i+1- 1)}∙ ((A - i)/A)_. 

Exel gefur M5%  =  92,4996 %;  M3% = 86,2022%;  M2% = 79,3604; M1% = 64,0317%:

Við vitum samber að ofan ef lánið er 10.000.000 kr. Lánstími 30 ár þá eru jafnar afborganir á mánuði allan tíman.  27.777 kr. fastir vextir allan tímann:

M5%    > 25.694 kr. kostnaður 150 kr. Gjald mánaðarins: 53.621 kr.

M3%    > 23.394 kr. kostnaður 150 kr. Gjald mánaðarins: 51.871 kr.

M2%    > 22.043 kr. kostnaður 150 kr. Gjald mánaðarins: 49.970 kr.

M1%    > 17.786 kr. kostnaður 150 kr. Gjald mánaðarins: 45.713 kr.

M0,5% > 12.268 kr. kostnaður 150 kr. Gjald mánaðarins: 40.175 kr.

Ef línuleg neysluverðbólga verðbólga eftir 5 ár frá útgáfu er 7,5% þá fæst að mánaðargjöldin það árið eru afborgun :  29.860 kr. og

M5%    > 27.621 kr. kostnaður 160 kr. Gjald mánaðarins: 57.641 kr.

M3%    > 25.149 kr. kostnaður 160 kr. Gjald mánaðarins: 55.169 kr.

M2%    > 23.696 kr. kostnaður 160 kr. Gjald mánaðarins: 53.716 kr.

M1%    > 19.120 kr. kostnaður 160 kr. Gjald mánaðarins: 49.713 kr.

M0,5% > 13.188 kr. kostnaður 160 kr. Gjald mánaðarins: 42.308 kr.

Hver fann upp að beita sveiflu jafngreiðslu aðferð [Stig minnkandi vextir]sem krefst minnst sömu grunnmenntunar ég til að skilja og stýra á grundvelli hornsteina eða stöðuleika veit ég ekki. Hinsvegar mun hún bundin mikið meiri skekkju til að neysluverðtryggingar í lengri tíma og ruglar veðbanda rétt og þarf leiðandi eignarrétt.  T.d. í tilfelli þegar árs verðbólga mælist 12% á ársgrundvelli í einum mánuði en ekki nema 2,5% á 12 mánuðum. Notast í áhættu fjárfestingum samfara miklum afskriftum. Ef gert er ráð fyrir áhættu verður að afskrifa á móti.

Sparifjár innlegg launþega borga sig á móti skammtíma lánum. Eldri veðbanda íbúðalán fjármagn þau yngri samanber hér áður um arðbær rekstrarfyrirtæki. Þess vegna finnst mér persónulega ekki rétt að leggja vaxtavaxtakröfu á íbúðalán stöðuleika launþeganna, sérstaklega vegna þess hve kvikindisleg óþarfa nálgunar forsenda hún er og svo óþörf þegar allir gjalddagar eru jafn háir að núvirði.

Eldri kynslóðin borgar þeirri yngri fyrir öryggið. Siðspillta sérhagsmunakynslóðin sagði sérhver kynslóð borgar sinn lífeyri. Ég spyr með hverju?

Endum með að skoða fastar afborganir þegar einfaldir vextir nægja sjálfbærum íbúðalánasjóð. 

M5%    > 15.509 kr. kostnaður 150 kr. Gjald mánaðarins: 43.436 kr.

M3%    >   9.306 kr. kostnaður 150 kr. Gjald mánaðarins: 37.233 kr.

M2%    >   6.204 kr. kostnaður 150 kr. Gjald mánaðarins: 34.131 kr.

M1%    >   3.102 kr. kostnaður 150 kr. Gjald mánaðarins: 31.029 kr.

M0,5% >   1.551 kr. kostnaður 150 kr. Gjald mánaðarins: 29.478 kr.

Línulega miðað við útgáfudag má svo reikna neysluverðbólgu leiðréttingar til að forðast eigna sjálftöku í skjóli vanþekkingar.

Hér sést hvernig þroskaður íbúðalánsjóður tryggir að mánaðarhöfuðstóllinn dekki 2% raunávöxtunarkröfu gagnvart bólgu. Þar sem mánaðarhöfuðstóll er fast hlutfall af heildarskuldarhöfuð [Lánsupphæð + vaxtaupphæð] stól þá bera að draga hann frá honum. Heildarhöfuðstóll HHx fyrir fasta greiðslu FG = x∙FG þá fæst eftir greiðslu HHx-1 = (x-1)∙FG. Samanburður umsaminna heildarvaxta jafngreiðslulánsforma  á útgáfudegi. UK löglega jafngreiðslu prófið.

Jafngreiðsluform merkja sama gjald alla gjalddaga. „Annuity“ merkir einn gjaldagi á ári eða CPI [neytandi verð vísir: neysluvísitala] línuleg verðhækkun miðast við ársverðbólgu. [Ekki mánaðar bólgur]. Launþega neytanda veðbanda íbúðalán miðast við að höfuðstóll skuldar greiðist niður hlutfallslega niður á lánstímanum lengri en 5 ár þannig að heildar gjaldakrafa sjálfbæra  íbúðalánasjóðsins sé innan upphaflegu veðbandanna. 66% til 80% miðað við nýbyggingarkostnað. Lántaki sýnir með kvittunum fyrir greidda húsaleigu eða innlegg á sparnaðarreikning í fimm ár að hann geti greitt umsamið fastagjald vegna útgáfu veðbandabréfsins.

H merkir höfuðstól eða heildar upphæð örugga veðbanda lánsbréfsins.

x merkir gjalda eða árafjölda „annuity“ lánsins til uppgreiðslu loka gjaldadaga.

i merkir teljara í summu.

rv merkir raunvexti YTM lánsforms. YTM:HV eru heildavextir þessa lánsforms.

nv merkir nafnvexti IRR lánsforms. IRR:HV eru heildarvextir þessa lánsforms.

Heildarvextir reiknast á YTM lánformi með eftirfarandi formúlu:

YTM:HV=H∙ 1/2∙rv∙(x+1) .

Heildarvextir reiknast á IRR lánsformi með eftirfarandi formúlu:

IRR:HV=H∙(x∙nv∙(1/(1- 1/(1+nv)^x ))- 1) .

Til þess að finna út raunvexti það er nafnvexti á íbúðalánsbréfi án verðbóta er jafngilda nafnvexti á IRR-íbúðalánbréfum gildir þessi jafna:

rv= 2/((x+1) )∙(x∙nv∙ (1/(1- 1/(1+nv)^x ))- 1)

eða

rv= 2/((x+1) )∙ (x∙12∙nv/12∙(1/(1- 1/(1+nv/12)^(x∙12) ))- 1)

nv = 4,8%, x = 30 og við fáum:

rv= 2/31∙ (30∙0,048∙ (1/(1- 1/(1,048)³⁰ ))- 1) = 2/31∙(1,44∙ (1/(1- 1/(1,048)³⁰ ))- 1).
 

rv = 5,85% eða 5,73%.

Raunvextir fyrir verðbótaaukningu á Íslandi. Sjá „Dirty Prize“.

Varlega má áætla 2,1/1,9 ∙ 5,85%  = 6,47% eða 6,34%  sem lámarks raunávöxtun 1.veðréttar íbúðalána.

Sjá http://www.reglugerd.is/interpro/dkm/WebGuard.nsf/key2/391-1998: Viðmið 2,5-3,5%. Íbúðalán eru ekki áhættusjóður.

Af þessu má álykta að til þess að sýna (1- 4,8/5,85)% =17,9% lægri nafnvexti hér í samburði við önnur lönd hafi verðtryggða IRR-lánsformið með verðbótum gegnt sínu hlutverki. Jafnvel þótt það mismuni með verðtryggðum verðbótum hvað varðar eignamyndun lántaka, þ.e. hann greiðir ekki höfuðstólinn hlutfalslega jafnt niður á lánstíma að meðaltali í 30 ár. Aðferð til að framleiða risastóra ó-jafnaðarflokka? Innleiðir þörf fyrir VAXTABÆTUR vegna þess að lækka má greiðslubyrði með YTM lánsformi með lægri raunávöxtunarkröfu. YTM lánsform auðvelda líka alla skattalegar ákvarðanir. Tryggja öruggan híbýlasjóða rekstur.

Heildarvextir reiknast á YTM „annuity’s“ jafngjaldalánsformi með eftirfarandi formúlu:

YTM:HV=H∙ 31/2∙5,85 = H∙90,7%

Heildarvextir reiknast á IRR „annuity’s“ jafngjaldalánsformi með eftirfarandi formúlu:

IRR:HV= H∙(30∙0,048∙ (1/(1- 1/1/(1,048)³⁰ ))- 1) = H∙90,7% .

IRR:HV= H∙(360∙0,004∙ (1/(1- 1/1/(1,004)³⁶⁰  ))- 1)=H∙88,9%

Heildar umsamin vaxtabyrði í þessu tilfelli vegna H=10.000.000 kr./evra  láns eru um 9.070.000 á 30 árum.

X banki krefst jafngreiðslu „annuity’s“ láni 52.662 kr. á mánuði án verðbólgu. 

Við fáum 360 x 52.662 kr. = 18.958.320 kr. Eða umsamda vaxta byrði 8.958.320  [H og kostnaður 195 x 360 = 70.200 kr. Alls 9.028.520 kr. 

Alls er vaxtavaxtabyrðin: H ∙ 90,2%. Sem er hliðstætt N.B. Verðtryggðum í búðalánum í  USA og UK.

Með verðbólguspá 2,5% reiknar X banki hinsvegar 9.055.632 kr. til viðbótar í verðbætur. Þannig að heildar vaxtavaxtabyrðin er:   H ∙ 180,7 %.

YTM CPI línuleg vaxtaleiðrétting vegna 2,5% verðbólgu gefur miðað við 30 ár gefur:

L=cv ∙H∙ (1/2 ) ∙ (1+30) = 2,5%∙H∙ 15,5 = H∙38,75%

Heildar verðtryggð vaxtavaxtabyrði á lánstímanum ætti því að vera:

H ∙( 90,2% + 38,8%) = H ∙ 129,0%.

Við sjáum því verðtryggða vaxtavaxta viðbót eftir 30 ár:

H ∙ (180,7 – 129)% = H ∙ 51,7.  

Lántakinn/neytandinn er því „plataður“ til að semja um:

H ∙ (90,2% + 51,7/(100 + 38,75) %) =  H∙ (90,2% + 37,2) = H ∙ 127,4 % raunvaxtakröfu. Falin raunvaxtakrafa í upphafi láns, ef verðbólga verður 75%[=2,5 ∙30] í 30 ár er um 3.720.000 kr. á núvirði.  Eignastuldur af hálfu X-híbýlasjóðsins gagnvart ábyrgum lántaka.

Um 41%  hækkun upphaflegu raunvaxta kröfunnar. Sem túlkast ólöglegt hjá siðuðum þjóðum og réttlætir alls ekki að sé nauðsynlegt vegna endurfjármögnunar þegar um híbýlasjóð er að ræða.  

Ef verðbólga verður 5,0% að meðaltali á sama lánstíma, reiknar sami x-banka Exel  um 13.492.000 kr. til viðbótar í verðbætur. Heildar vaxtavaxtabyrðin er:   H ∙ 225,1 %.

Heildar verðtryggð vaxtavaxtabyrði á lánstímanum ætti því að vera:

 H ∙ ( 90,2% + 2 ∙ 38,75%) = H ∙ ( 90,2% + 77,5%) = H ∙ 168%.  [Ekki 225,1%]

Við sjáum því verðtryggða vaxtavaxta viðbót eftir 30 ár: H ∙ (225,1 – 168)% = H ∙ 57,1.   Lántakinn/neytandinn er því „plataður“ til að semja um H ∙ (90,2% + 57,1/(100 + 77,5) %) =  H ∙ (90,2% + 32,1) = H ∙ 122,3 % raunvaxtakröfu. Falin raunvaxtakrafa í upphafi láns ef verðbólga verður 150%[=5,0 ∙ 30] í 30 ár er um 3,210.000 kr. á núvirði.  Hækkun á umsamda vertryggða heildar gjaldaga upphæð er um 54%.  Híbýlasjóður býr við eðlilegt innstreymi eldri verðtryggðra lána og eftirspurnaraukning aukning um 1,88% á ári jafngildir sömu vaxta hækkum  rv í YTM lánsformi. Enn þá  minni nv hækkun þegar um IRR lánsform er að ræða.

Það er augljóst að híbýlasjóðir á Íslandi eru vanþroskaðir og beita útlánsformum með nálgunarformúlum sem taka mið af vaxtavaxta áhættukröfum um að  fjárfestinginn borgi sig. Hinsvegar dettur engum heilvita manni að semja um slíkt nema í skamman tíma m.t.t verðtryggingar.  Hinsvegar dettur mér í hug að þegar Fisher Irving var og hét þá hafi IRR:HV heildarvaxtavaxta formúluna hér fyrir ofan verið nálguð með Taylors-aðferð og verið skilgreind fyrir skammtíma vaxtavaxta lán [minni en 5 ár eða 12 mán.] og þá hafi fyrirfram-reikningur verið innan skekkjumarka. Veldisvísir aldrei hærri en 11. Samanber (1 + nv)∙x fyrir summu er fengið með formúlu: kvótaröð. Þar sem skekkja vex með vaxandi veldisvísir x.  Sem veldur þessari gífurlega háu raunvaxtakröfu á almenna þegna Íslands. 8,12% þegar IRR vaxtavextir er 4,8%. En í dag eru IRR vextir í UK 1,79% – 1,99% í grunni fastra og breytilegra nafnavaxta þegar lánað er til örugga lántakandi með bestu veð. 4,8% vextir í UK í þessum lánaflokki benda til 2,9% séu verðbólguvæntingar og áhætta vegna greiðsluerfiðleika t.d. Þessi ofur IRR vaxtavextir híbýlalána á Íslandi spenna að vísu uppi alla veltu í sjóðum en það er einmitt það sem veldur óstöðugleikanum og greiðslu erfiðleikanum sem svo vindur upp á sig í framhaldi: en ekki endalaust. EU fjármálstofnanir vita vel um þess skekkju eða  öðruvísi vaxta áherslur á Íslandi. Enda beita þær allfarið skekkjulausum YTM forsemdum hjá sér til að auðvelda alla stjórnun efnahagsmála. 80% lána Íslenskra heimila er IRR veðbandalán tengd skammtíma áhættu sjónarmiðum með tilliti til verðbólgu og greiðsluerfiðleika.  

Hvað er línuleg hækkun? verðbólgu segjum hún sé 2,5% að meðaltali í 30 ár þá er hún 75% á 30 árum. Þá hafa laun ekki hækkað umfram neysluvístölu almennt. Hinsvegar er verðtryggða jafngreiðslugjaldið komið í 110.270 kr. á mánuði. 52.662 kr. hafa hækkað neyslulega séð upp í 92.091 kr. Kaupmáttur neytenda/lántakanda hefur lækkað þá um 18.182 kr.   Ef  laun fylgja neysluvístölu í 30 ár og helmingur fór í gjaldagann þá hefur neyslukaupmáttur sama neytenda minnkað um 16 %.

Segjum verðbólgan hún sé 5,0% að meðaltali í 30 ár þá er hún 150% á 30 árum. Þá hafa laun ekki hækkað umfram neysluvístölu almennt. Hinsvegar er verðtryggða jafngreiðslugjaldið komið í 226.952 kr. á mánuði. 52.662 Kr. hafa hækkað neyslulega séð upp í 131.655 kr. Kaupmáttur neytenda/lántakanda hefur lækkað þá um 95.297 kr.   Ef  laun fylgja neysluvístölu í 30 ár og helmingur fór í gjaldagann þá hefur neyslukaupmáttur sama neytenda minnkað um 72%. 

AGS [IMF] 2005 reyndi að útskýra þetta fyrir tossum á Íslandi: „60% yngri hlutþjóðarinnar er ekki neytendahæfur til langframa“. Þetta er ekki það sem alþjóðasamfélagið kallar að verðtryggja veðbandalán í heimili almenns launþega. Þetta er siðspilling og stjórnskrárbrot á Íslandi sem annarsstaðar. Nokkuð sem skýrir vel hversvegna híbýlalánasjóðir á Íslandi mæla með sínu IRR-lánsformi  við Ríkisstjórnir  og Hæstaréttardómara, sem ekki með doktors-gráðu frá viðurkenndum Háskóla í æðri stærðfræði. 

Eftirfarandi 16. maí 2010 má glugga á netinu um 30 ár veðbandlán til híbýlakaupa:

Kentucky fastir vextir 5,25 í 30 ár: H ∙ 92%.

Aberdeen 4,8%  breytilegir vextir : H ∙ 89%.

UK grunn vextir breytilegra vaxta 1,77% til 1,99 %. Það er vaxtavaxtakrafan.

UK fastir vextir sem endurskoðast á 2 eða 5 ára fresti. 

Ísrael er hægt að semja um CPI endurskoðum almennt 2 til 12 sinnum á lánstíma.

[sjá: mybanker.dk] Í Danmörku er árs nafnvaxtagengi híbýlasjóðaá bilinu 1,76 % -9,5% . Lífeyrissjóður lækna bíður lægst. Enda lækkar mikill örugg veðbandeign alþjóðlegt greiðslumat. Lækkar þar með endurfjármögnunarkostnað áhættulána. Danski bankinn býður fasta árs  nafnvexti veðbandaskulddagabréfa 8,5% til 25 ára. Jafngildir það heildarvöxtum á YTM jafngjalda lánsformi H ∙ 94,92%. Inn í þessu er raunvaxtakrafa, lánaáhættukrafa og verðbólguáhætta.   Sem sannar að verðtrygging á Íslandi í framkvæmd er ekkert annað umframvaxta [okur] þegar um híbýlasjóði almennra launþega er að ræða. Í Danmörku  er líka vextir híbýlalána sama hóps greiddir niður með skattafrádrætti.

Nú er í raun ekki lengur miðað við ár [annual] í heildavaxtaformúlum IRR –lánsforma vegna jafngjaldaga veðbandlánsforma heldur mánuð [mensal] þar sem um skammtíma vaxtavaxta lán er að ræða með tryggingu vegna verðbólgu með tilliti til mánaðarbreytinga eða gjaldeyrisbreytinga. Þess vegna er vaxtavaxta IRR lánsformið reiknað með eftirfarandi óneytendavænni formúlu:

IRR:HV=H ∙ (12 ∙ x ∙ nv ∙ (1/(1- 1/(1+nv/12)^(x∙12)) ))- 1).

Þetta vaxtavaxta vaxtajafngreiðslulánsform er næg verðtrygging eitt sér með verðbólgu eða gengisleiðréttingu, er þetta ekkert annað en eiginfjárframleiðsla í bókhaldi. Íslenskir launþega neytendur sem vilja bera raunvexti YTM íbúðalána í dag við IRR skammtíma jafngreiðsluform miðað við mánuð gagnvart stórum hópi sinna neytenda gildir eftirfarandi formúla:

rv= 2/((x+1) ) ∙ (12 ∙ x ∙ nv ∙ (1/(1- 1/(1+nv/12)^(x∙12)) ))- 1).

nv = 4,8%, x = 30 og við fáum:

rv= (2/31) ∙ (12 ∙ 30 ∙ 0,048 ∙ (1/(1- 1/(1 + 0,048/12)^(30∙12)) )) - 1) =

2/31∙ (17,28 ∙ (1/(1- 1/(1 + 0,004/12)³⁶⁰) )) - 1) = 2/31∙ 21,66554331=140,0%.

Flókin vit-laus lánsform miðað við lántaka almennan Íslenskan lántaka eða Exel háðan sérfræðing gerir hann ekki í  venjulegum skilningi fjármálega ólæsan heldur ófæran um að skrifa undir lánið sem uppfyllir ekki það sem kallast verðtrygging gagnvart honum.

Heildarvextir reiknast á YTM lánformi með eftirfarandi formúlu:

YTM:HV = H ∙ 2/31∙336% = H ∙ 21,67.

Heildarvextir reiknast á IRR lánsformi með eftirfarandi formúlu:
 

IRR:HV= H ∙ (12 ∙ 30 ∙ 0,048 ∙ (1/(1- 1/(1 + 0,048/12)^(30∙12)) )) - 1)

=H ∙ (17,28∙ (17,28 ∙ (1/(1- 1/(1 + 0,004/12)³⁶⁰) )) - 1) = H ∙ 21,67 .

Ekki furða þó sumir efnist umfram efni á 30 árum.

Formið er það sem tryggir neytenda verðtryggingu.

Víkjum  nokkrum orðum að því hversvegna Nafnvextir í haus skuldbréfa með jöfnum afborgun reiknast ekki flatir eða einfalt á hverjum greiðsludegi [gjalddaga]. Best er að sýna dæmi þar sem 1.000.000 kr. eiga að greiðast á tíu árum með jafnmörgum afborgum 100.000 kr. hver og umsamdir heildarvextir eru 1.880.000 Kr. Miðað við einfalda nafnvexti 16% á ári.  

Við sjáum að grunnformið fyrir skuldabréf [flatir vextir] selur ekki vel með tilliti til jafngreiðslu afborganna. Bíður upp á þyngri upphafs greiðslur og hærri nafnvexti. Meðan vextirnir að nafninu til eru fýsilegri þó þeir nálgi ekki grunnformsvextina 100% þá eru þeir ekki taldir kvikindislegir og flestir lántakendur [eða bréfakaupendur] eiga að geta fundið út jafngildi í flötum vöxtum: raunvöxtum ef leiðréttir á gjalddögum miðað við CPI. Svona lán með breytilegum verðtryggingar leiðréttingum [sem lánstofnun reiknar út] er líka að auðvelt að finna raunávöxtun út, eftir að greiðslum lýkur, miðað við verðbólgu CPI. Hún er bara dregin frá á hverjum mánuði. Verðtrygging er ekki svokallaðar verðbætur sem leggjast á höfuðstól á fölskum forsemdum lánadrottins á Íslandi. Heldur meiri háttar siðspilling á alþjóðamælikvarða og lögleysa hvað varðar í búðalán: því hún hækkar alltaf núvirði upphafskröfu eftir x-greiðslur miðað við neysluvístölu.

Sjá: AlltOmLån.se  AlltOmLån - Fakta om lån og mybanker.dk.

Amorting är avbetalning på skulden. Om lånebeloppet är 240 000 och lånet skall vara betalt på 20 år blir amorteringen vid rak amortering 1000 kr i månaden. Rak amortering innebär alltså att man varje månad betalar samma amortingsbelopp. Detta innebär att den totala lånekostnaden minskar månad för månad eftersom räntekostnaden minskar när lånet blir mindre. Ett alternativ till rak amortering är ett annuitetslån.

„Mortgage payment“ are the repayment of the debt. The amount of the loan is 240 000 and the loan shall be paid for 20 years, become amortization at straight amortization SEK 1000 of the month. Straight amortization therefore means that we each month pay the same amortization amount. This means that the total so reduces month for month because the interest expense reduces when the loan is smaller. An alternative to straight amortization is a years.

Veðafborgun er endurgreiðsla skuldarinnar. Ef heildar lánupphæðin er 240 000 og lánið á að greiðast niður á 20 árum verður jöfn veðafborgun 1000 kr. á mánuði.  Jöfn veðafborgun innfelur þar með, að í hverjum mánuði er borguð sama veðafborgunarupphæð. Þetta merkir að heildar lánskostnaðurinn [verðtryggingarvextir og raunvextir] minkar í hverjum mánuði  samfara því að vaxtakostnaðurinn minnkar þegar lánið verður minna. Hliðstætt jafnri veðafborgun er árleg veðafborgun.

Man kan säga att ränta är priset på lån av pengar. Räntan man får av banken för insatta pengar kallas inlåningsränta och räntan man får betala när man lånar pengar av banken kallas utlåningsränta eller låneränta. Hur mycket räntan blir bestäms av räntesatsen.

We can say that the interest is the price of loans of money. The interest rate it may by the Bank for money deposited called deposit rate and the interest has to be paid when borrowing money by the Bank called lending rate or interest rate. How much interest rate is determined in the interest rate.

Räntesatsen är räntans förhållande till lånat belopp och tid och anges vanligen i procent per år. Det är viktigt att kontrollera vilken betalningsperioden är, 10% i räntesats är mycket kostsammare om betalningsperioden är tre månader jämfört med om den är ett år.

The interest rate is interest rate compared with borrowed amount and period of time and normally provides per cent per year. It is important to check the period for payment is, 10% of the rate of interest is much more costly to operate the period for payment is three months compared with the is one year.

Vaxta stigið eru  vextirnir samanborið við upphæð og tímabil er vanalega gefið upp í prósentum á ársgrundvelli. Það er mjög þýðinga mikið að staðfesta lánstímann, 10% vextir eru mikið dýrari ef lánstími er 3 mánuðir en ef lántími miðast við 1 ár.  

Nominell ränta kallas den ränta man får av banken. Man talar om att räntan är nominell för att understryka att inflationen inte har tagits hänsyn till.

Nominal interest rate is called the interest it may by the Bank. We are talking about that the interest rate is nominal [: stated but not necessarily corresponding exactly to the real value] to underline that inflation is not have been taken into account.

Nafnvaxta stigið eru vextir sem Bankinn leggur á.  Sagt er að vextirnir séu að nafninu til, til að undirstrika að ekki hefur verið reiknað með verðbólgu [ekki óeðlilegri].

N.B. mun algeng rökvilla hjá ráðstjórnum bananalýðvelda. Að nafnvextir á híbýla húsbréfum erlendis séu ekki að hluta eða öllu með verðtrygginningu. Algengast Nafnvaxta formúlan er Nafnvextir = Grunn vextir + væntingar verðbólguvextir.   Þessi veðbréf eru til að safna og sýna í veðbókamöppu til að fá betra lánshæfi vegna annarra sjóða sömu stofnunnar þar sem Nafnvextir= Grunnvextir + áhættuvextir + væntingar verðbólguvextir. Grunnvextir eru alltaf sama og lámarks raunvaxtakrafa hjá þeim sem eru marktækir á þroskaðan mælikvarða. Verðtryggðir nafnvextir áhættulausra útlána eru alltaf raunvextir. Nafnvextir reiknaðar eftir á sem vaxtavextir, gefa þeir fullvissu um mikið hærri raunvexti.

Á markaði þegar seljandi selur bréf með 5% nafnvöxtum, þá lítur kaupandi sem gerir 5% raunvaxtakröfu á þetta sem vexti að nafninu til og fer fram á aföll vegna væntanlegrar verðbólgu fram að gjaldadaga, sjónarhorn  sem kemur greiðanda bréfsins ekkert við.

Við útgáfu langtíma láns er vaxtastig miðað við allan lánstínan grunnur reiknings formúlu vaxtanna að nafninu til að forðast „Dirty Prize“ nafnvexti sem gætu verið vitlausir =ólöglegir.

Realränta är den ränta man får av banken om man räknar bort inflationen, dvs det faktum att pengarna kan minska i värde över tiden.

Real interest is the interest it is to be of the bank if account is taken away inflation, that is, the fact that the money can reduce in value over time.

Raunvaxta stigið er vextir sem Banki leggur á ef verðbólgan er reiknuð frá, það er, staðreynd að peningar geta minnkað í verðgildi með tímanum.

Med annuitet menas det belopp man betalar vid varje amorteringstillfälle, dvs amorteringsbelopp + räntebelopp.

With will [Will Or Testament] means the amount it is paying at each „Mortgage payment“ opportunity, that is to say the amount of „Mortgage payment“+ amount of interest.

Með [lögbundnu] veðgjaldi  er átt við upphæðina sem greiðist á hverjum veðafborgunardegi [gjalddaga]. það er að segja veðafborgunarupphæðina + vaxta upphæðina. 

Vid ett annuitetslån erläggs ett konstant belopp varje månad tills dess att lånet är betalt. Detta innebär att amorteringsdelen av utgiften ökar över tiden från att till en början ha varit ganskHypa liten. Bibehållen annuitet (falsk annuitet) är när räntan ändras men samma belopp ändå betalas in varje månad, med konsekvensen att lånetiden förlängs. Ändrad annuitet (äkta annuitet) är när en ränteförändring innebär en omräkning av annuitetsbeloppet, och lånetiden behålls oförändrad.

At a years will be paid a constant amount each month until the loan is paid. This means that loan amount of the expenditure is on the increase over time from the beginning, having been relatively small. Maintaining will (false will: Negative amortization) is when the interest is hereby amended but the same amount is paid into each month, with the result that their duration is extended. Amended will (genuine will) is when an interest rate change means a conversion of the monthly payment, and their duration unchanged.

Jafngreiðslulán. Á mörgum árum verða greiddar fastar upphæðir í hverjum mánuði þangað til lánið er uppgreitt. Þetta felur í sér að veðborgunarhlutinn gjaldsins vex með tímanum frá upphafi þar sem hann var hlutfallslega lítill.   gjald [falskt gjald] er þegar vextir breytast[sem hlutfall af afborgun lánsupphæðar] en sama upphæð greiðist á hverjum mánuði, sem leiðir til að lánstíminn lengist. [gjalddögum fjölgar: búa til greiðsluvandræði]. Breytt gjald [ekta gjald] er þegar breytt vaxta stig felur í sér endurskoðun á gjaldupphæðinni, lánstíminn lengist ekki [gjalddögum fjölgar ekki]. 

Ett hypotekslån är ett lån som är beviljat mot en inteckningssäkerhet och lämnat av t.ex. Stadshypotekskassan, Landshypotek eller något annat hypoteksinstitut. Inteckningssäkerhet innebär att fastigheten eller del därav används som säkerhet för lånet.

A mortgage loan is a loan which is granted against a mortgage and left of e.g. Stadshypotekskassan, factors or any other mortgage institutions. Mortgage means that the property or part thereof is used as security for the loan.

Orðaforðaskilgreiningar úr Íslenska Geiranum.

Skuldabréf er viðurkenning á að peningafjárhæð hafa verið tekin að láni. Lántakinn lofar að greiða skuldina aftur á tilteknum degi og greiða jafnframt vexti af henni samkvæmt ákvæðum skuldabréfsins.

Markaðsskuldabréf nefnast þau skuldabréf sem ganga kaupum og sölum á verðbréfamarkaði. Hefðbundna markaðsskuldabréfið með vaxtagreiðslum tvisvar á ári og einni greiðslu höfuðstóls í lok lánstímans er einfalt og auðskilið vegna þess að eigandinn veit nákvæmlega hve háa peningagreiðslu hann á í vændum á gjalddögum vaxta og höfuðstóls. Við hefðbundna skuldabréfið eru til fjöldamörg tilbrigði.

Skuldabréf með jöfnum afborgunum draga nafn sitt af því að upphaflegur höfuðstóll greiðist til baka með jöfnum afborgunum. Þar sem höfuðstóllinn fer lækkandi eftir því sem á lánstíma skuldabréfsins líður eru vaxtagreiðslur hæstar fyrst en minnka síðan jafnt og þétt. Afborganir af þessum skuldabréfum geta ýmist verið með reglulegu millibili eða þannig að þær dreifist óreglulega á lánstímann.

Jafngreiðslubréf eru með reglulegum afborgunum en greiðslum vaxta og höfuðstóls er jafnað á lánstíma skuldabréfsins. Þannig eru vaxtagreiðslur í fyrstu hátt hlutfall af heildargreiðslum en lítið er greitt af höfuðstól. Þegar á lánstíma skuldabréfsins líður eykst hlutfall höfuðstóls í heildargreiðslu en hlutfall vaxta lækkar. Ath. Örugg langtíma bréf geta borið sömu vexti allan tíman, óþarfi að tryggja veðrétt lánadrottins í upphafi ef hann hefur tryggt sér fyrsta veðrétt frá útgáfu degi.

Fasteignatryggð skuldabréf kallast þau skuldabréf þar sem fasteign er lögð að veði sem trygging fyrir greiðslu bréfsins. Ef útgefandinn greiðir ekki skuldina á tilsettum tíma getur eigandi skuldabréfsins gengið að þeirri fasteign sem veðsett er. Eignin er þá seld á uppboði til að unnt sé að greiða eiganda skuldabréfsins. Fasteignaveðbandalán er lán sem er veitt gegn veði og lánað t.d. af Ríkissjóði, fjármálamönnum eða sérhverri fasteignaveðbandalánastofnun. Fasteignaveðband merkir að fasteign eða hlutur af henni er notað til tryggingar lánsins.

Kúlulán (e. bullet loan) eða eingreiðslulán eru yfirleitt langtímalán þar sem engin afborgun á sér stað fyrr en við lok lánstímans. Vextir eru annað hvort greiddir reglulega, t.d. einu sinni á ári, eða endurlánaðir og bætast þá við höfuðstól lánsins. Slík lán eru gjarnan kölluð blöðrulán vegna þess hvernig þau „blása út“. Þessi tegund lána hefur þann kost fyrir lántakandann að hann hefur fjármagnið lengur í höndum sínum sem samsvarar þeim afborgunum sem hann hefði annars þurft að greiða á lánstímanum. Ókosturinn felst hins vegar í hárri lokagreiðslu þar sem greiða þarf upp allan höfuðstólinn í einni greiðslu. Algengast er að lántakandinn endurfjármagni þá lánið. Ekki eðlileg íbúðalánastarfsemi.

Neikvæð veðleysing [Negative amortization] í fjármálaheiminum, merkt oft með „NegAm“, er form veðleysingar þar sem lántakinn borgar minna en full upphæð sem hann skuldar til lánardrottins í hverjum mánuði. Skortinum er síða bætt við heildar skuldarupphæð [restina af gjalddögunum] lánardrottins. Þegar lánatímabili skortsins lýkur, verður lántakinn að borga þessa viðbótar upphæð, með aðal höfuðstólnum. Oftast innan fimm ára ef ekki, fer hann á hausinn, að sjálfsögðu. Slíka starfsemi verður að bera undir þjóðaratkvæði þegar hún er gerð almenn í sérhverju ríki.

The term annuity is used in finance theory to refer to any terminating stream of fixed payments over a specified period of time. This usage is most commonly seen in academic discussions of finance, usually in connection with the valuation of the stream of payments, taking into account time value of money concepts.

Íðorðið annuity er notað í fjármálafræðum til að vísa til endanlegs flæðis fastra greiðslna á tilteknu tímabili. Þessi notkun er algengust í ræðum menntamanna um fjármál, venjulega í tengingu við mat á flæði greiðslna, þegar tekið er með í reikninginn  breyting á verðgrundvellinum.  

Við sjáum að Íslensk íbúðalán gagnvart greiðanda/neytenda/launþega eru: Samsett skuldbréf [margra gjalddaga] bæði fasteignatryggð og sögð jafnra gjalda.   Hinsvegar eru þau ekki markaðsskuldabréf í eðli sínu. Þótt greiðandi sé tryggður með lögum að borga verðtryggt fast gjald [miða að við neysluverðlaga á lánstímanum og heildar raunvextir liggja fyrir á útgáfudegi. Einnig er betra vegna þessa lánflokks skattalega að þau séu með nafnvöxtum sem eru ákvarðir með tilliti til flatra vaxta [YTM] til að auðvelda fjárlæsi almennings. Þá má líka með tilliti til tryggingarveðsins jafna vaxtagreiðslu eins og afborgunum á lánstímanum gagnvart sama hóp til að auka en á stöðuleikan. Vertrygging gerir það þá að verkum að Nafnvextir=raunvextir. Þetta er þroskuð samfélagslegt áherslu atriði.  Í stað núverandi kerfis að niðurgreiða háa raunvaxta kröfu íbúðalánasjóðs og annarra sjóða, sem elta risann uppi, íbúðalánsjóða innan útlánastofnanna og lífeyrissjóða, með vaxtaniðurgreiðslu [endurgreiðslu] vegna allra íbúðalána er hægt að miða verðtryggða nafnvexti=raunvexti miðað við verðmæti fasteignar og þegar það á við félagslega stöðu greiðanda.

Íbúðalánsjóður og þáttur hans í að auka samkeppnihæfni Íslenskra tækni og fullvinnslu fyrirtækja m.a. 

Hér fylgja útreikningar og gröf sem byggja á exel-útkeyrslum íbúðalánasjóðs sem sanna að raunvaxtakrafan byrjar alltaf að vaxa umfram neysluvístölu á lánstímanum  ef verðbólga er ekki núll allan tímann og minnkar greiðslu hæfi lántaka ef laun hækka ekki að sama skapi upp fyrir verðbólgu framtíðarinnar. Föstu gjalddagarnir byrja að hækka upp fyrir neysluverðlag þó það sé ekki meint hlutverk greiðslu jöfnunar leiðréttingar eða laga um verðtryggingu að mati 90% minnst kjósenda þverpólitískt.  Staðreyndin í verki gengur þvert gegn hefðbundnum skoðunum Íslenska hagfræðingasamfélagsins, sem virðist alls ekki hafa vit á að reikna út raunvexti lánsins frá heildar verðtryggðu vaxtaskuldbingunni. Enn hér gildir almennt frá verðtryggingu 1982 að raunvaxtakrafan er í byrjun um 8% og vex um 20% í 2,5% jafnaðarverðbólgu svo sem hefur ríkt í UK síðustu 20 ár.    8% x 1,2 = 9,6% raunvaxtakrafa. Við sjáum líka að þótt ársverðbólga sé 2,5% á ári þá getur hún léttilega sveiflast milli mánaða án þess að valda greiðanda vandræðum væri gjaldadagar verðtryggðir.  Hinsvegar til að fyrirbyggja að sjóðir spili með skammtíma sveiflur í mánuði. Mætti bæta þeirri reglu við íbúðalán að meðtalsverðbólga síðasta ár fyrir útgáfudag skulu notuð til verðtryggingaleiðréttingar næstu 12 mánuði. Fyrsta gjald skuli alltaf byrja án verðtryggingar. Ný lán fylgja vaxtaviðmiðum Ríkistjórna í þessum kjölfestu stöðuleikagrunn þroskaðra efnahagsríkja. Næsti kafli fyrir loka niðurstöður er smá kynning á hugtakinu „Nasty Prize“ eða þegar nánast ómögulegt er að áætla raunvaxta kröfu láns út frá nafnvöxtum bréfs  eða ákvæðum í samningum sem fylgja láninu. Þess vegna er þeim ekki beitt hjá öðrum þjóðum í þessum útlánaflokki. Ekki bara vegna þess hvað það er kostnaðar samt heldur vegna þeirra gífurlegu greindar og menntunarkrafna sem slíkt kefst til að halda jafnvægi. Segja má að þetta sé sérfræði námskeið stærðfræðideilda bestu Háskóla þroskaðra ríkja. Viðskiptafræðingar séreignar hluthafafjármálgeirans gerðu sitt besta til að koma gróðunum í veð og fengu líka til sín fullt af verkfræðingum en „Nasty“ er ekki hreinn barnleikur að ráða við.   Mammon er aldrei treystandi þess vegna er betra að vinna í hans anda. Vogum vinur vogun tapar. Skilur vanþroskuð efnahagslega Ríki frá hinum. Sá heldur sem veldur. 

Skammtíma( 1 mán. 60 mán.] nálgunarverðbólguformúlan fylgir verðlagi í 15 ár ef bólga er 2,5%/12 í hverjum mánuði ,en ekki nema um 4 ár ef verðbólga er 5,0%/12 í hverjum mánuði, þá byrjar hækka vextina upp í 72% hækkun á síðasta gjaldaga. Hinsvegar gerist þetta allt hraðar ef verðbólga er óregluleg á sama ári. Verðbólga getur t.t verið 24%/12 = 2,0 % í mars og 2,5% yfir allt árið. Skekkja vex með hærri mánaðarbólgu, fleiri gjalddögum það og lengri lántíma. Hinsvegar er 4% skekkja á 25 árum  eða 300 gjalddögum ekki mikil í mánuði.

Til að verðtryggja erlendis eru verðbólguvextir lagðir við raunvexti í hverjum mánuði og kallast það breytilegir vextir. Þegar USA  bíður fasta vexti 5,3% í jafngreiðslu til 30 ára veðja þau á  að verðbólga verði ekki meiri en 2,5% að jafnaði því lámarks raunvextir=byrjunar vextir gefa 1,78 + 2,5% = 5,3%.   Þeir sem halda því fram að ábyrgar þjóðir láni án verð-trygginga almennt eru óheiðarlegir eða heimskir. Allir bankar verða að lána verðtryggt ef þeir eiga ekki að fara á hausinn. Vandamálið er að liggja ekki á lausfé.

Kostur við jafngreiðslu fyrir lántaka að verbólguhækkun heildarhöfuðstóls í hverjum mánuði dreifist á allar greiðslur sem eftir eru. Til hvers að fá verðtrygginguna lánaða hjá Íbúðalánasjóði?

Verðbólga í Þýskalandi er búin að vera um 1,3% síðustu 20 ár. Langtíma verð-tryggingar vextir 2,3% + 2 raunvextir gera 4,3% fasta hreina nafnvexti.  

Skammtíma [Short-Term] lán vísa oftast til mánaða í almennum fjárhagslegum skilningi það er minna tímabil en eitt ár. Þá er yfirleitt deilt með 12 í ársvaxtaprósentuna, hlutfallið á milli fjármagnsleigunnar og höfuðstóls lánsins. Í stærra efnahagslegu samhengi getur skammtíma átt við minna en 5 ár.

Meðaltíma [Medium-Term] lán vísa oftast til eins til þriggja ára í almennum fjárhagslegum skilningi. Í stærra efnahagslegu samhengi getur meðaltími átt við um 5 ár.

Borgarlegir íbúðalánsjóðir þroskuðu ríkjanna eru hvorki skammtíma eða meðaltíma.

Síðustu 20 ár er verðbólga í USA 2,1% Langtíma verðtryggingar vextir 3,1 + 2% raunvextir= 5,1 fastir vextir. UK er með 2,4% verbólgu og gæti því boðið um 5,4% fasta vexti.  Holland var með 2,2% CPI innblástur síðustu 20 ár. Ísland á árunum 2001 til 2004 gat státað af meðaltalsbólgu síðustu 10 ár 3,1% -3,2%. Síðustu 10 ár gefa 6,1% á Íslandi.

Langtíma [Long-Term] lán vísa svo til lengri tíma enn þriggja ára almennt en 5 ára í stærra samhengi. Í stærra samhengi þá er öll almenn lánstarfsemi talinn örugg þar sem enginn lánar nema gegn öruggum veðum. Þetta er því auðveldasti lánaflokkurinn og er auðvelt að finna út hlutfallið milli fjármagnsleigunnar og lánshöfuðstólsins til að finna út vaxtaprósentuna m.t.t. áranna sem lánið er í gildi. Hér líka oftast verið að tala um mikið hærri upphæðir og vaxtaprósentu. Til jafngildir tvöföldun Höfuðstólsins[þjóðarteknanna] 100% vaxtaleigu á 30 árum um 3,3% prósentum á ári því örugga lánið er til 30 ára. Þegar þjóðum hættir að fjölga þykja þessi 100% vöxtur næstu allt of góður til að geta ræst.   Í því samhengi er ekki eðlilegt að leggja áhættu vexti á lánataka þegar veð eru full trygging. Endurgreiða oftekna greiðsluskila áhættu vexti í loka lánstíma er líka auðvelt þar sem ekki var gert út á þessa áhættu á útgáfu degi.

Hér koma lönd meðalagreindra hagfræðinga: engum dettur í hug að nálga verðtryggingu langtíma lán og eiga hættu á að vera ákærður um fjársvindl. YTM vaxtakröfu þarf ekki að nálga. Hér á stækka fjármálageira með lækkun á verðlagi óháð endingu og gæðum. Best er að koma nafnvöxtum niður á híbýlum almennings í skjóli verðbóta [e. dirty prize].

Hér koma Bananalýðveldin sem leiga út ódýrt vinnuafl ásamt innfluttu. Letingjar sem eru ekki samkeppnifærir og sjúga fé úr sameiginlegum sjóðum, halda uppi fallinni lágmarks raunávöxtunarkröfu 8% sem vex í verðbólgu. Híbýlasjóðir m.t.t. grunnfjöldans eru í eðli sínu jafnflæðissjóðir [eldri vertryggð lán greiða verðtryggð nýlán]og þrautavarsjóðir í eignamöppunni sem auka lánahæfi annarra áhættusjóða en er ekki ætlað að greiða niður tapið af þeim eða vera veðsettir til að fjármagna þá. IMF veit allt um stöðuleika og eðli híbýlasjóða. Þegar gjalddagar eru svona margir er hægt að framkalla toppa verðbólgu reglulega inn árs á hverju ári en vera innan viðmiðunarmarka á ársgrundvelli til að auka raunvextina með tilliti til næstu 30 ára.

Verðbólguáhættu vextir langtíma veðbandalána horsteina hverrar siðmenningar er eðlilegt að reikna með og miða þá við reynslu síðasta lánstímabils 30 ár ef lánið er 30 ár alls ekki reikna með áhættu vöxtum sem ógna þjóðar hagmunum. 100% vextir í 30 ára jafngilda um 3,3% vöxtum á ári. Hér er líka eðlilegt ef lándrottinn ofmetur áhættuna að endurgreiða lántaka. Þegar kynslóðinn er líka að borga inn á lánið allan tímann þá minnka þessar prósentur í samræmi.

Grunnur Íslensku vaxtavaxta gjalddagaútreikna jafngreiðslu eða fastra verðtryggðra gjalda byggir á nálgunarformúlu sem takmarkast við 2% nafnvaxtakröfu, verðbólgu toppa milli mánaða sem takmarkast við 2,5% verðbólgu á ársgrundvelli, um 48 mánaða gjaldaga eða 5 ársgjaldaga, þá þarf að leiðrétta til að lántaki borgi ekki meira en um var samið það er í ljósi öruggra veða og skilvísar greiðslu. Því skekkjan hækkar alltaf föstu verðtryggðu greiðsluna umfram verðlag þegar nákvæmri stærðfræði er beitt.

Sjá! http://www.global-rates.com/ 

Blá línan liggur að baki þeirra rauðu, vegna þess að 2,5% verðbólga á ársgrundvelli miðað við mánuð er 2,5/12% =0,21% veldur um 210 kr. hækkun á greiðslu sem er 100.000 kr. Óþarfi að bæta því á alla hina gjalddaganna.

Annuity payment: vísar erlendis[UK] í fastar árlegar [lífeyris] tekjur greiddar með mánaðarlegum eða árlegum greiðslum. Jafnar í íslensku vísar í jafnháar greiðslur þá undanskilið miðað við verðlag þegar um verðtryggingu er að ræða.

Fixed mortgage payment: vísar erlendis í fastar veðbandagreiðslur, mánaðarlegar eða árlegar vegna uppgreiðslu láns með fasteignaveði, bundið í löggiltum samningi sem heimilar lánadrottni [íbúðalánasjóðum] að ganga að eftirstöðvum veðsins verði skortur á greiðslu. Þegar um er að ræða  1. veðréttar lán vegna kaupa á híbýli til viðveru á starfsævinni er verið að tala um þann íbúðalánaflokk sem vegur þyngst í samburði við alla hinna. Hvað varðar heildarupphæð og öryggi vegna greiðslna. Enda bera hann enga vexti aðra en áhættu vegna verðbólgu. Fast mánaðargjald örugga íbúðalánaflokksins er grunn viðmiðum allra annarra hliðstæðra langtíma lána með áhættum vöxtum, einnig miðast húsaleiga og fasteignaverð í borgum við hann og þar af leiðandi mat á heildar þjóðartekjum og stöðuleika Ríkisins. Hér er vanþroskuð efnahagstjórn vegna þekkingarleysis á alþjóða veðbandaláns forsendum. Tekin eru erlend lán til að borga erlendar lántökur til að fjármagn ranga raunvaxta kröfu á lán örugga íbúðalánaflokksins á alþjóðalegan þroskaðan mælikvarða. Gengisfellingar eru svo óumflýjanlegar í kjölfarið. 120% raunvaxtakrafa á þjóðartekjur stenst aldrei í samburði við helstu viðskipta ríki, þar sem grunn raunhámarkið hefur aldrei farið yfir 20% í sögu borgaramenningarinnar [siðmenningarinnar].

Heildarvextina eða heildar fjármagnsLEIGUNA má reikna á ársgrundvelli til að bera saman við ósambærileg skammtíma lán, er ALLS ekki nauðsynlegt í langtíma áætlunum, HITT ÞÓ HELDUR.

Hér byrjar hækkunin eftir 12 mánuði og eftir 48 mánuði er hún orðin 10% hærri. Almenningur uppgötvar ekki falsið fyrir en eftir 4 til 6 ár. Verðtryggð heildargreiðsla er 62.150.008 kr. Nasty Prize heildargreiðsla er 347.646.653 kr. Verðtryggður síðasti gjaldagi kostar 293.859 kr. NP síðasta greiðsla kosta 4,316,339 kr.  Íbúðalánasjóður eykur heildargreiðslu um 4.872.521 kr. ef gjalddagar eru fjórir á ári. Ásmundur með breytilegu vextina mun dýrari.  Þetta er ekki rétt túlkun á Íslenskum lögum að þetta sé ósaknæmt.

http://www2.glitnir.is/Docs/Pdf/HlutabrefOgEignastyring/Vidauki.pdf

Titillinn eða nafnið sem lýsir upp þennan kafla er jafnframt hlekkur til útgefanda mynd-skjalanna fjögurra sem fylgja hér á eftir og sanna það reglukerfi sem mátti greina í óreglunni allan tímann. Ég vil vekja athygli  á að þarna má finna gífurlega góða og vandaða samtekt um alþjóða og innanlands fjármálastarfsemi sem sannar betur hvaða vandi blasti við ungu drengjum á tímum gervi-hluthafa einkavæðingarinnar, að uppfylla væntingar gömlu kerfiskarlanna.   Koma ofsagróða híbýlagróða verðbóta-kerfisins verðtryggða frá um 1982 í örugg veð í það minnsta, forða því að fara í hendur almennra kjósenda.

Með „nasty prize“ er á átt við kvikindislega eða illa viðureignar vexti að nafninu til sem standa í haus skuldabréfsins sem um ræðir gagnvart væntanlegum kaupanda og gefur upp heildarupphæð „hreint verð“. Kaupandi hinsvegar metur virði bréfsins út frá byrjunar-heildarvöxtum það er raunvöxtum í vaxtaformúlunni sem kemur fram í ákvæðum sem fylgja kaupunum.

Rifjum upp að þegar um skuldabréf með jöfnum afborgun er að ræða þá virkar vaxtavaxta formúla til greiðslu þannig að vaxtaupphæð til greiðslu  er lægri til að byrja með og hækkar svo með lækkandi afborgun en ef reiknað væri með flötum vöxtum. Þetta hefur eingin áhrif á heildar upphæð vaxta heldur veldur lægri vöxtum að nafninu til.  Forsenda sem skiptir engu máli þegar um jafngreiðslu er að ræða tölum nú ekki um ef fastagreiðslan fylgir neyslu vísitölu. Einnig þegar flatir vextir er í grunni jafngreiðslu formúlu er tiltölulega auðvelt að reikna hárrétta raunvexti út frá vöxtum að nafninu til.

Við sjáum hér fyrir neðan að lánasýslur Ríkis sem gera fáa stóra langtíma skuldbréfasamninga eru leiðandi í „Nasty prize“ bréfum. Enda getur komið sér vel gagnvart kjósendum  að lýsa yfir opinberlega að lánið sé með 5% vöxtum [að nafninu til] og mjög lágt miðað við markaðsvexti og sambærilegt lánum af sama toga.  Um stjórnmálalegan tilgang þarf ekki ræða. Raunvextir geta alveg eins komið út neikvæðir þegar reiknað er út úr kvikindisformúlunni,  háð samning hverju sinni.

Um markaðsbréf íbúðalánsjóðs með kvikindisvöxtum þá tengjast þau endurfjármögnum langt umfram þörf [3% af heildar veltu stöðugs, í  jafnvægi sjóðs, vertryggðir gjalddagar eldri lána greiða fyrir nýjum verðtryggðum lánum].  Hinsvegar þegar endurfjármögnunar markaðsbréf Íbúðalánasjóðs lofa Kauphöll viðskiptum  og væntanlegu kaupanda 30% hærri raun ávöxtum ef hann haldi bréfinu í 4 ár miðað við meðalverðbólgu í UK þá lækkar það mælda ávöxtun Íbúðalánasjóð í uppgjörum. Hluti gjalda yngri en 5 ára á móti gjalddögum sem eru eldri að meðaltali 5/30= 17%  þannig að 83% eru er með minna enn 6% raunvöxtum. Þessu má líkja við peningaþvætti og láta mjólka sig í þágu Kauphallar og kaupanda markaðsbréfanna með „nasty vöxtum“.

Við sjáum á nálgunarformúlunni hér að neðan að það kalla mætti raun lámarks jafngreiðslu fastagjald lántaka/launþega sem er gefið upp í boxinu hér fyrir ofan 50.744 kr.  er í raun verðmetið miðað við UK jafnaðarverbólgu  eða  evru hámarks viðmiðun þar sem n eru  vextir að nafninu til og t er tími í árum:

Greiðsla = (10.000.000 x n x (1 + n)t )/((1 + n)t – 1)) =

= (10.000.000 x 4,5 x 1,04530 )/(1,04530 – 1)) = 61.392 kr.

Þetta er með tillit til lánstíma minnst að jafnaði 21% hækkun [verðtryggt].

Heildar verðtryggða greiðsla verður því ekki 8.240.671 kr. heldur 360 x 61,392 kr. = 22.101.120 kr.

Nú virðismat heildar vaxta því: 12.101.120 kr.    

Samsvarar 121% verðtryggðri raunvöxtum á 30 árum.

Miðað við flata vexti á verðtryggða jafngreiðsluláninu fæst:   

Nafnvextir=raunvextir = 2/31 ∙ 12.101.120/10.000.000 = 4,84% ári.

Hinsvegar til að finna út núvirði nafnvaxta á vaxtavaxta formi þarf að nálga:

           4,84%= 2/31 x ( 30 x  nv x (1/(1 – 1/(1 + nv)³⁰) – 1)

Við fáum að 4,05 % nafnvextir verðtryggðs vaxtavaxta bréfs jafngilda um það bil verðtryggðu bréfi með verðbótum „Very Nasty Prize“og 4,5% vöxtum að nafninu til.   

UK 1,79% -1,99% í dag. Lágir vextir að nafninu til merkja ekki lægri raunávöxtun frekar hitt og leiða til vaxandi verðbólgu og fjár-ólæsis.

Formúlan fyrir Íslensku Verðbótunum [Dirty PRIZE]

http://www.sedlabanki.is/lisalib/getfile.aspx?itemid=3318

Í reglum Seðlabanka Íslands frá 24. júní 2001 um verðtryggingu sparifjár og lánsfjár kemur fram:

„ III. Verðtryggð útlán.

4. gr.                

Verðtrygging láns með ákvæði um að höfuðstóll þess miðist við vísitölu neysluverðs er því aðeins heimil að lánið sé til fimm ára hið minnsta. Höfuðstóll láns breytist í hlutfalli við breytingar á vísitölu neysluverðs frá grunnvísitölu til fyrsta gjalddaga og síðan í hlutfalli við breytingar á vísitölunni milli gjalddaga. Skal höfuðstóll láns breytast á hverjum gjalddaga, áður en vextir og afborgun eru reiknuð út. Grunnvísitala skal vera vísitala sú, sem í gildi er þegar lán er veitt, nema samningur eða eðli máls leiði til annars.

Gjalddagar láns skulu allir vera á sama degi mánaðar, þannig að tímabilið milli gjalddaga teljist í heilum mánuðum. Sé gjalddagi láns á einhverjum öðrum degi mánaðar en lánveiting á sér stað, skal til leiðréttingar reikna dagvexti með sérstökum verðbótum, fyrir frávikið innan lánveitingarmánaðar (mest 29 dagar). Við útborgun láns greiðir lánþegi dagvextina, ef gjalddagi er síðar í mánuði en lánveiting, en lánveitandi greiðir, ef gjalddagi er fyrr.

Á kvittunum skal jafnan gera nákvæma grein fyrir útreikningi greiðslu og áföllnum verðbótum. “

Þetta stangast á við ALÞJÓÐLEGAR frá upphafi skilgreiningar á hvernig farið er með skuldabréf. Ef um eina borgun er að ræða má samþykkja að verðtrygging sé uppfærsla höfuðstóls um hlutfalslegan vöxt verðbólgu frá útgáfu degi til gjalddaga fyrir útreikning vaxtanna að nafninu til í haus bréfsins. 

Hinsvegar eru allar gjalddaga greiðslur samsettra skuldbréfa sér höfuðstólar sem ber að uppfæra um hlutfalslegan vöxt verðbólgu frá útgáfudegi til gjalddaga sama höfuðstóls til að teljast verðtrygging.

Lántaki og Lánadrottinn [kaupandi og seljandi] eru búnir að reikna út núvirði allra þessa litlu höfuðstóla á útgáfu degi til geta gert sínar áætlanir eins og siðuðum sæmir í fullvissu verð-tryggingar á hverjum gjalddaga.

Grunnur langtíma útlána fjármálastofnanna eru skuldabréf, strangt til tekið tryggð í öruggum veðum og allt annað en innlánsreikningar eða veltulán fyrirtækja og einstaklinga.    

Vaxtavaxtafóturinn í jafn afborganna langtíma lánum er ekki til þess að breyta heildar ávöxtunarkröfunni heldur til að auka eftirspurn og koma á móts við lántaka. Saman ber að ofan.

„Annuities“ form er hinsvegar til að dreifa vöxtum og afborgun jafnt á alla gjalddaga höfuðstóla langtíma lána, eitt afbrigði er í „skammtíma“ áhættu lánum  að nota vaxtavaxtafót til að tryggja lánadrottinn á öðrum og síðari veðréttum aðallega og í þeim tilvikum að veð er bundið áhættu.  Áhætta gildir ekki um lán til í íbúða kaup á fyrsta veðrétti innan við   80% nýbyggingarkostnaðar og um upphæðir  sem svara 30%  af lámarkstekjum lántaka á láns-tímanum.

Það er búið að semja um sérhverja fasta höfuðstólsgreiðslu  á útgáfu degi jafngreiðslu lánsins og lög um vertryggingu  ber að skilja, að það eigi að tryggja uppfærða greiðslu á núvirði á hverjum tíma hér á landi, sem annarsstaðar.  

Þegar umsamdir gjalddagar eru 360, H_x er höfuðstóll láns, nv  vaxtavaxtafóturinn cpiv_x er línulega verðbólgan frá útgáfudegi til gjaldaga þá er verðtryggð greiðsla eða gjald á gjaldaga nr. x : þar sem

G=nv/12 ∙ (1/(1- 1/(1+nv/12)^(30∙12) ))

er umsamið fast eininga gjaldhlutfall 360 gjalddaga og innheldur bæði umsamdar fastar upphæðir afborgunar og vaxtahluta gildir,

Heildarafborganir[principal payments] á útgáfudegi:               ₃₆₀

H₀ = _ΣHA_x .

x=1

Heildargjöld á útgáfudegi [Total amount owed]:

 H₀ = HA₀ ∙ 360 ∙ G.

Heildarvextir á útgáfudegi:

                                                                    ₃₆₀

HV₀ = _ΣHV_x = H₀ - HA₀ = HA₀ ∙ (360 ∙ G - 1).

                                                                   x=1

Á hverjum gjalddaga gildir:

H_x = H₀ ∙ ((360+(1-x))/360 ∙ (cpiv_x + 1) = HA₀ ∙ G ∙ (360 + (1 -x))∙ (cpiv_x + 1),

Greiðsla[Gjald] =

H_x ∙ 1/((360+1-x) ) =

H₀  ∙  1/360 ∙ (cpiv_x + 1) =

HA₀ ∙ G ∙ (cpiv_x + 1),

Greiðsla[vextir] =

H_x∙ ((360+1-x)/360)∙ nv/12 =

H₀((360+1-x)/360)² (cpiv_x + 1) =

HA₀ ∙ G (360+1-x)/360)²

Greiðsla[afborgun] =

H_x ∙ (1/((360+(1-x))) - ((360+(1-x) ))/360 ∙ nv/12) =

H₀∙ (1-((360+(1-x)))/360)² ∙ nv/12) ∙  (cpiv_x + 1),

höfuðstóllinn eftir greiðslu:

H_x+1 = H_x - H_x ∙ ((1/(360 + (1-x)) - (360 + (1 - x))/360 ∙ nv/12 ),

eða

H_x+1 = H_x∙ (1 -  ((1/(360 + (1-x)) - (360 + (1 - x))/360 ∙ nv/12 )),

höfuðstóll næsta gjalddaga er:

H_x = H₀∙ (360 + (1 - x)/360 ∙ (cpiv_x+1 + 1) = G ∙ (360 + (1 - x) ) ∙ (cpiv_x+1 + 1).

Heildarafborganna höfuðstóll  HA_x eftir greiðslu er:

                 _{360                  x}

HA_x = (_ΣHA_i  -  _ΣHA_i ) ∙ (cpiv_x + 1) = HA₀ ∙ ((1 + nv/12)^x - ((1 + nv/12)x - 1)/nv/12) ∙ G) ∙ (cpiv_x + 1),

                 ^{i =1                i=1}

heildarafborganna höfuðstóll HA_x næsta gjalddaga er:

HA_x = HA₀ ∙ ((1 + nv/12)^x - ((1 + nv/12)x - 1)/nv/12) ∙ G) ∙ (cpiv_x+1 + 1).

Heildarvaxta höfuðstóll HV_x eftir greiðslu er:

                _{360                  x}

HA_x = (_ΣHV_i  -  _ΣHV_i ) ∙ (cpiv_x + 1),

                 ^{i =1                i=1}

heildarvaxta höfuðstóll  HV_x næsta gjalddaga er:

                _{360                  x}

HA_x = (_ΣHV_i  -  _ΣHV_i ) ∙ (cpiv_x+1 + 1).

                 ^{i =1                i=1}

Hér lýkur alþjóðlega löglegum verðtryggingar leiðréttingum höfuðstóla jafngreiðslulána.  Þar sem sérhvert fast gjald eða sérhver föst greiðsla er samningsbundið samsett úr fyrirfram reiknuðum vaxta og afborganna höfuðstólum  er litið svo að það sé formsatriði að staðfesta það við hverja greiðslu síðar.  Þegar það er gert verða útreikningar að stemma, ég var alinn upp í þeirri trú að Bankar gerðu ekki reiknings mistök. CPI-verðtrygging tryggir sérhverja greiðslu eða gjald jafngreiðslu á því neysluverðlagi sem gildir á gjaldaga.

Hinsvegar felur útreikningur ólöglegu skuldabréfa  jafngreiðslunnar í sér vaxandi greiðslur miðað við verðlag  það er verðbætur [e. Nasty Prize] samber að ef:

H_x = H_x-1 ∙ (cpiv_x + 1) ∙ ( 1 + nv/12), x> 0,

þá er

G ∙ (cpiv_x + 1 ) ∙  (360 +1 - x) = H_x-1 ∙ (cpiv_x + 1) ∙ ( 1 + nv/12), x> 0,

eða

G ∙ (cpiv_x + 1 ) ∙  (360 +1 - x) = G ∙ (cpiv_x-1 + 1) ∙ (360 + (1 - x) ) ∙ (cpiv_x + 1) ∙ ( 1 + nv/12), x> 0,

sem gefur að,

1 = (cpiv_x-1 + 1) ∙ ( 1 + nv/12) = (cpiv_x-1 + 1) ∙ nv/12 + cpiv_x-1 + 1,

þetta getur virst gerast ef cpiv_x-1 ≈ 0 og nv ≈ 0 eða  ef  nv ≈ - 12 ∙ cpiv_x-1: það var neikvæð verðbólga.

Við sjáum líka að falsaða jafngreiðslu formið, reiknar eftir á mismundi vaxtagreiðslur,

H_x = H_x-1 ∙ (cpiv_x + 1) ∙ ( 1 + nv/12), x> 0,  (*)

þar sem,

H_x-1 ∙ (cpiv_x + 1) = G ∙ (cpiv_x-1 + 1) ∙ (360 +1 - x) ∙ (cpiv_x + 1)

og verðtryggt

H_xv ∙ (cpiv_x + 1) = G ∙ (cpiv_x-1 + 1) ∙ (360 +1 - x)

þá er

H_x-1 ∙ (cpiv_x + 1) = H_xv ∙ (cpiv_x + 1)

sem gefur  innsett í (*) að

H_x = H_xv ∙ (cpiv_x + 1) ∙ ( 1 + nv/12) = (H_xv ∙ cpiv_x + H_xv) ∙ ( 1 + nv/12), x> 0, 

eða

H_x = H_xv ∙ ( 1 + nv/12) + H_xv ∙ (cpiv_x + 1) ∙ ( 1 + nv/12), x> 0, 

Verð[við]bætur NP við verðtryggingu eru:

NP = H_xv ∙ cpiv_x ∙ (1 + nv/12) , x > 0,

Setjum nv = 4,5% og cpiv_x = 2,4%/12 og fáum:

NP = H_xv ∙ 0,002 ∙ (1,00375) = H_xv ∙ 0,20075%.

Þetta skilar um það bil á 12 mánuðum. NP =  H_xv ∙ 2,4%. Ef verðbólga 3,6% þá skila verðbæturnar 3,6%. Þess vegna er best að fullkomna glæpinn og dreifa þýfinu jafnt á alla síðar tíma gjaldaga til að verðtryggja það. Þetta gildir ekki löglega eða siðferðilega, ef samið er um verðtryggt jafngreiðsluform fyrirfram að mati alþjóða þroskaðra dómstóla.  Þolinmæði þrautir vinnur allar. Þetta er virkilega illt viðureignar og kvikindislegt. Hinsvegar vita allir sérfræðingar í fjármálum annarra þjóða hvað gengur hér á Íslandi, þar sem varla nokkur sála hugsar í hlutföllum.  Seðlabanka reglugerðin á við útlán breytilegra vaxta sem reiknaðir eru eftir á og er það þá tekið ekki tekið fram í haus skuldbréfsins sem fastir nafnvextir.

Þar sem mánaðar fastagjaldið er grunnur sem miðað er við í „annuities“ lánum og vegna óhagstæðu eignarmyndunar dreifingarinnar [amortization: veðleysing] en Íslenska afbrigðið einkennir áttuhættufjárfestingar „annuities“ erlendis, er mjög þýðingar mikið að bera virðingu fyrir breytilegri mánaðarlegri skiptingu  fyrirfram reiknaðri skiptingu heildar mánaðargreiðslu í  í vaxtahöfuðstól og eignarmyndunarhöfuðstól. Verðtrygging er að hækka gjald mánaðarins um verðlagsbreytingu, þetta eru ekki raunvextir og engin þörf að dreifa þeim á allan hina gjaldadaganna sem eftir eru sem veldur alltaf greiðslu erfið leikum í tilfelli langtíma lána.  Ef verðbólga er 0,4% í mánuði þá er hún 4,8% á ári og 144% á 30 árum. Þessi mánaðar hækkun veldur um 400 kr. hækkun á 100.000 kr. mánaðargjaldi sem lántaka er lítill greiði gerður að setja í 12% raunvaxta ávöxtun það sem eftir er lánstímans, jafnvel þótt eignarmyndunarhöfuðstólinn  sé 20 kr. og vaxtahöfuðstóllinn sé 380 kr. í þessu umsamda gjaldi. Ef mánaðarverðbólgan 10 sinnum hærri jafngildandi 48% ársbólgu, þá er þetta  um 4.000 kr. hækkun á gjaldi.  Staðreyndir hæfra hagfræðinga alþjóðasamfélagsins í formi reikniformúla m.a. afsanna skoðanir þeirra Íslensku um að skuldfæra mánaðarlegar verðlagsbreytingar allra gjalda/greiðslna jafngreiðslulána sem vexti og kalla verðbætur, til að lána lántaka, leiði til léttari greiðslubyrði síðar meir stenst ekki og réttlætir þess vegna ekki eigna-upptökuna.  Tilgangur með meintum greiða er öllum augljós sem kunna að reikna og bera virðingu fyrir formsatriðum. Þetta er m.t.t. hve þessi lán vegna þungt í grunni siðaðra ríkja aðferð til að eignfæra verðbólgu til að koma betur út í umsókn t.d. um aðild að EU. Á Spáni munu hafa verið sett lög gegn bönkum sem fóru að breyta útreikningum veðbanda jafn-greiðslulána.

Hvað gerist þegar verðbólga fyrri mánaðar er verðtryggð í þeim næsta? Loft verður eign. Hvað gerist þegar 2% er endalaust raunvaxtaðar um 8% til 12% á ári. Samanber að fyrstu 12 mánuðum var ætlað að skila í um 2,4% verðbólgu:

NP =  H_xv ∙ 2,4%.

Setjum  HNP sem höfuðstóll sem mun aldrei verða borgaður [hér áður felldur niður í verðbólgu reglulega] og gerum ráð fyrir 10% raunávöxtun í x ár.

Við fáum fyrir 1 árið HNP₁∙(1 + 10%)^x = HNP₁∙(1,1)^x . Fyrir i > x fæst að  

HNP_i ∙ (1,1)^x-i fyrir hverja nýja raunvaxtað höfuðstóla á ári. Í heildina  fæst:

_x-1

_Σ(1,1)^x-i = (1,1^x - 1,1)/ (1,1 - 1) = 10 ∙ (1,1^x - 1,1).

ⁱ⁼⁰

Fyrir x 10 ár fæst HNP₁₀ ≈ 15% verða því um 30%.

500 milljarðar breytast í 650 verðtryggða milljarða á tíu árum.

6% nafnvextir og frestun afborganna í 10 ár undir 3,1% verðbólgu gefa   15∙3,1% ≈ 47%

500 milljarðar breytast í verðtryggða 735 milljarða.

Þetta er ekki siðferðilega dæmi um snilld heldur lítilsvirðing við Íslensku þjóðina og eftir 2004 dónaskapur við alþjóðsamfélagið sem kanna að reka íbúðalánasjóði. Þótt skýrsla IMF 2005 bendi á að Íslenski Íbúðalánasjóðurinn geti kennt ungu hluthafa-bönkunum að reka meiri háttar íbúðalána sjóði. Væntanlega byggða á sérfræði rannsóknum [study] í Seðlabanka sem komu með rök á móti þeim hjá IMF til að réttlæta að hér giltu önnur lögmál en annarstaðar.    IMF benti líka á að 2005, að 60% yngri hluti þjóðarinnar væri svo skuldsettur að hér væri enginn virkur neytenda markaður til að standa undir velferða samfélagi þjóðarinnar sem er ekki þjóðin í afætu minni hlutanum. Svipta heila kynslóð starfsæfis tekjum sínum til að halda upp sjóðasukki uppskafninganna en sumir munu ekki hafa vílað fyrir sér að brenna upp sparimerki og ellisparnað hér áður fyrr það eru ekki Íslendingar heldur þjóð, sem er greinilega út af fyrir sig.

Þurfi íbúðalánasjóðir 6% til 8%  þá þarf unga kynslóðin minnst að borga 8% til 10% verðtryggðar vaxtabætur. 2% byrjunarvextir allra vaxtaformúla er hámark sem hægt væri að veita heilli kynslóð. Þetta er gróði sem tekur á sig öryggisvexti ef áhætta er fyrir hendi þess vegna geta þeir grætt meira sem þurfa ekki að afskrifa vegna áhættunnar, vegna þess að heppni var með lántaka eða verðbólga var minni en væntingar. Uppgefnir vextir að nafninu til geta verið summa marga undir vaxtaliða í sértækum lánaflokkum. Íbúðagrunnlán til almennings eru veðtryggð og aldrei lánuð gegn áhættu og þarf því ekki að dreifa eignarmyndun eða leggja áhættu vexti á þau.         

Ósamkvæmin gildir sannanlega fyrir öll x, sem gæti bent til í fljótu bragði að ef þetta gilt fyrir jafngreiðsluform þá ætti núvirði greiðslna/gjalda fyrri hluta lánstímans að vera lægri en rétt verðbólguleiðrétting krefst, fyrri helming lánstímans og samsvarandi hærri síðari hluta lánstímans, þannig að heildargreiðsluupphæð reiknuð eftir lokagjalddaga / lokagreiðslu væri minni eða sú sama og rétt verbólgu leiðrétting krefst. Hinsvegar sanna greiðslu yfirlit íbúða-lánasjóða útlánastofnanna að svo er aldrei nema verðbólga sé 0 allan lánstímann. Réttlæta má óþarfa ólöglega fölsun ef lánstími er minni en fimm ár og verðbelgingur á mánuði eðlilegur.   

Einfalt dæmi um grunnur verðtryggðs þroskaðs Íbúðalánasjóðs, tveir starfsmenn og aðgangur að reikningsstofnun. Verðbólgu vextir meðal verðbólga síðustu 10 ára [breytilegir] á hverju ári. A Broad Guidance. Líta á breiddina.

Einingarlán er 100 ein. lánstími 10 ár, gjaldagi einn á ári. 2010 er verðbólgu vaxtaliður 3,2% [CPI: neysluvísitala]. Grunnvextir 2,0%. Viðskiptavinir öryggir: þess vegna jafnt hlutfall vaxta  og afborgunar í öllum föstum gjöldum.

Heildar grunnvextir = 100 ∙ 5,5 ∙ 2,0% = 100 ∙ 11,0%.

Heildar CPI vextir     = 100 ∙ 5,5 ∙ 3,2% = 100 ∙ 17,6%. [2008 til 2010 stöðugleiki ríkir]

Heildarvextir 10 ára = 100 ∙ 28,6%.

Flýta sér hægt, einfalt er kostnaðar lítið. Það voru mistök AÐ HÆTTA AÐ ÞJÁLFA  SÉRVALIÐ LIÐ Í FORMÚLU SMÍÐUM Á SÍNUM TÍMA. Þetta er dæmi um það sem IMF meinar að sé meiriháttar íbúðalánsform. Það sem allar þroskaðar fjármálaþjóðir hafa alltaf vitað.  Offræðikenningar þröngsýnna eyja hagstjórnarfræðinga breyta því ekki. Seðlabanka reglugerðin 2010 gefur að vísu grunn fyrir verðtryggt „NegAm“ einokunar kerfi. Hinsvegar varð það Íbúðalánsjóður sem laug því upp í opið ginið á Íslensku þjóðinni að það borgaði sig upp á framtíðina að gangast inn á skortgreiðslur til að byrja með því augljóslega kemur það fram á fyrstu gjalddögum.  Sá viðskiptafræðingur sem veit ekki hvað „NegAM“ stendur fyrir í USA ætti að fara á atvinnuleysisbætur. Þetta er kol ólöglegt, hvað varða 1. veðréttar örugg veð. Réttlætið er að reisa upp neytenda markaðinn og skera niður dýrast fjármálageira í heimi, sakir vanhæfi ráðgjafanna.  Lægri vextir lækka skatta og gera niðurgreiðslu óþarfar eyða bólgu og fyrirbyggja hrun. Fólksfjölgun á að vera í samræmi við þjóðartekjur til ráðstöfunar almennings.

Um þroskuðu ríkin gildir öll að 2% raunvextir, í þessum 1. veðréttar útlánaflokki, þegar upp er staðið til lengri tíma litið 15 til 40 ára er hámarkið sem tryggir efnahagslegan stöðugleika og samkeppnihæfni til aukningu innri arðsemi m.ö.o. vöxt velferðar samfélags.  Hinsvegar mun hin óþroskuðu ekki skilja samhengi veðbanda-útlánasjóða að eldri lán verðtryggja þau eldri þvert á litið. Byrjunar áhættuvaxta krafa vegna verðbólgu spár sem byggir á mælingum verðbólgu árafjöldans sem veðbanda útlánið spannar er þess vegna hærri í upphafi fyrir lántakan en skilar sér til baka seinni hlutann ef spáin stenst þess vegna getur rest gjaldagann getur orðið lægri en verðbólga þá, án þess að sjóðurinn tapi 2,0% raunvaxta kröfu sinni vegna 1. veðréttar íbúðalánanna.  Áhættuvextirnir [verðbólga, greiðsluerfiðleikar,...] í upphafi eru ekki ávöxtunarkrafa í þroskuðum siðferðilegum skilning þegar byggt er á stöðugleika, eðlilegt að endurgreiða áhættuvextina síðar, þá ef matið var rangt.   Þegar starfsmenn IMF[AGS] 2005 minnast á að greiðsluerfileikar séu í hámarki og 60% yngri hluti þjóðarinnar sé ofur skuldsettur og sjóðsbundin, þá eiga þeir við þann hóp sem eru skjólstæðingar félagslegra íbúðalánsjóðir þroskaðra ríkja, þeir meina líka að minnkandi langtíma innlands neysla í kjölfarið munu draga úr hagnaði Íslenskra framleiðslu fyrirtækja, og þar af úr raunhagvexti þjóðarinn í samanburði við hin þroskuðu.  Niðurstaða þroskuðu ríkja er að hér ríki almennt hallæri og ráðmenn á alþjóðavetfangi hljóti að vera einfaldir ef þeir telja alla menntun hér í lagi, samanber að hér kunna menn ekki að lána til lengri tíma síðustu áratugina.

Verðtryggingin 87,8 ein. er ekki eignfærð fyrirfram hjá þroskuðum ríkjum efnahagslega.

Heildarþjóðartekjur þroskuðu ríkjanna er beinn mælikvarði á hernaðarmátt þeirra. Grunnvextir öruggu langtímalánanna eru í beinu samhengi við yfirlýsingar um þann mátt í framtíðinni. UK með hámarks grunnvexti 1,79% - 1,99% í dag myndi ekki hækka þá um 10% það er í 2,0 – 2,2%. Þá væri verið að lofa 10% almennt hærri launtekjum eða undirbúa uppbyggingu vaxandi herafla. Engin þroskuð þjóð rífur grunnstöðugleika múrinn eða sveltur næstu kynslóð vísvitandi.

Er áhættan á síðasta gjaldaga svo mikill ef lífeyrissjóðirnir eru farnir skila svona háum tekjum hér miðað við hjá þroskuðum Ríkjum til langframa? Eru 1.veðréttar híbýlalán áhætta?

Í þroskuðum ríkjum gilda þroskaðir siðir um almenna grunn veðbandlánastarfsemi og er hún talin svo sjálfsögð og auðskilinn að ekki þurfi að kenna sérstaklega sem undirstöðu. Þar kemur líka skýringin á verðbólgunni hér og „NegAm“ og kúlulánunum sem tóku við. Hún grunnvöxtum og þverpóltísku fjármála ólæsi allra Íslenskra stétta. Þroskuð Ríki gera ekki mistök þótt vanþroskuðum finnst það og öllum finnst þeir bestir hver á sínu svið sem ná langt upp í virðingastiganum. Verkin, afleiðingar, það er staðreyndirnar í augum þroskuðu ríkjanna, segja allt sem þarf um mannleysið. Íslenska hagfræðikenningin um að hægt sé að stunda langtíma lánsviðskipti  við þroskaðar þjóðir til að viðhalds vanþroskaðri ávöxtunarkröfu hafa aldrei gengið upp. Samanber gengisfellingar til að greiða lánsviðskiptatap þeirra sem kunna ekkert annað.  

Það er öllum ljóst sem þekkja eðlilega einfalda langtíma veðbandalána rekstur á mælikvarða þroskaðra ríka að sú þekking er ekki komin til Íslands ennþá. Einnig er ljóst að veðbandlán íbúðalánsjóðs til almennings eru ekki löglega „annuities“ heldur NegAM hámarks áhættu lán, sem enginn vill eiga að borga þegar frjáls áhættu samkeppni markaður rís upp aftur hinsvegar eru margir ekki jafn klárir og gleypa við lágum vöxtum fyrstu gjalddaganna og telja seljanda ekki hafa efni á að græða. Ríkissjóður er sannanlega ábyrgur gagnvart 1. veðréttar híbýla láni búanda. Á heimilið að greiða fyrir áhættuna sem það vissi ekki um? Áhættuvextir eru ekki grunnur til að byggja fjárkröfur á þegar lánadrottinn er valdurinn.

Hjá siðmenntuðum þjóðum gildir sá réttarfars skilningur á jafngreiðslu lánum að fast umsamið gjald sé allan lánstímann.  Sé um vaxtavaxtakröfu að ræða lengist lánið eða ávöxtunarkarfa leiðréttist miðað við minni ávöxtun fjárfestingarinnar. 1. veðréttar íbúðalán er ekki vaxtavaxta krafa nema til að auðvelda greiðslubyrði og veðrétturinn gerir óþarft að hafa vexti sem hluta fastrar greiðslu hærri í upphafi lánstímans.  Í tilfelli eðlilegar vaxtakröfu almennra launþega sé leiðrétt miðað við greiðslugetu lánþega: Höfuðstóll færður niður hjá launþega undir 600.000 kr. á mánuði þar sem lán er hluti af íbúðarkaupum hans, teknir upp flatir vextir til að finna líka út jafngreiðslu raunvaxta og þeir færðir niður í samræmi við stöðu greiðanda. Óþarfa vaxtabóta niðurgreiðslum [sektarviðurkenningum] til íbúðalánsjóða hætt með öllu.  Þessi vaxtakrafa er ennþá um 20% raunvextir á 30 árum hjá þroskuðum þjóðum utan Íslands.  Ekki minnst 120%. Ófölsuð verðtrygging er best í tilliti til sérhverjar greiðslu/gjalds til að tryggja ákvæði sérhvers skuldabréfs, hverju sinni.  Hinsvegar eru verðbætur í tilfelli „annuity’s“ lána fölsun í framkvæmd sakir vonandi  lélegar grunnmenntunar eða reynsluleysi hingað til ráðandi aðila af eðlilegri íbúðalánstarfsemi á alþjóða mælikvarða.

Lán A hér fyrir ofan er sígilt í lýðræðislegum þroskuðum hagstjórnar borgríkjum: verðtryggt miðað við neysluverðlag [CPI] með fastri vaxtaviðbót á grunn vextina, og jafnra greiðsla [annuity] allan láns tímann, hornsteina eða grunnlánsform til starfsævistíma launþega með fastar stöðugar tekjur. Í fullu samræmi við Íslensk vertryggingar lög frá um 1982, það er að  miða við Íslenska neyslu vísitölu. 1 veðréttarlánið ber virðingu fyrir eignarrétti: veðið er öruggt áhættu dreifing á gjalddögum því óþörf.  Þetta lán er dæmigert fyrir öll  [CPI] verðtryggð 1 veðréttar starfsævislán í öllum lýðræðislegum stöðugleika ríkjum heimsins. Íslenska formið C er hinsvegar í samræmi við alþjóðlegra skilgreiningar á hámarks áhættu vegna greiðsluerfiðleika skammtíma lánum, ef leyfð þá til skemmri tíma en 5 ár. „NegAM” lánsform með öðrum orðum. Lánsform sem ef haft sem grunnur langtíma veðbandalánaform tryggir óstöðugleika, eðlilegs framleiðslu rekstrar og fastra launa, óðaverðverbólgu, óarðbærar erlendar lántökur og hrun. Samdóma álit þroskaða alþjóðlega hagstjórnar og fjármála samfélagsins.  Húsnæðis kostnaður í þroskuðu borgríki er grunnur stöðugleika þeirra fjármálageira sem á honum byggja vegna þess að heildar upphæð 1 veðréttar lána í þessum grunn geira er miklu stærri en þær skammtíma hvað varðar almenna launþega. Lánin sjálf verðtryggð og áhættu laus og sjálfbær þrautavarasjóður og lánshæfistrygging allra fjármálstofnanna og ekki síst ríkisstjórnsýslu vegna engrar áhættu.  Lán B er löglegt á alþjóða mælikvarða  með breytilegum vöxtum vegna verðtrygging neysluverðlag, skammtíma ofur raunávöxtunar.

Til þess að gera samburð einfaldari var deilt með 100.000 í gefnar upphæðir láns A [10.000.000 einingar=dollarar]  til að fá út 100 eininga viðmiðunar grunn.

Heildarskuldin er því 193 ein. Aðal höfuðstóll 100 ein. og grunnvextir + verðbólgu vextir gera 93 ein. á 30 árum eða alls 360 fastargreiðslu í samræmi við eignarréttar ákvæði kaupsamnings.  Samkvæmt alþjóðlegum skilgreiningum á svona 1. veðréttar „annuits“ eða veðleysingarlánum á alltaf að gild eftir sérhverja að greiðslu G að eftirstöðvar heildar skuldar eiga að vera  n[360] ∙ G[0,5368] -  (n-x) ∙ G[0,5368] til að teljist löglegt.  Hér er gjaldið G = lánsfjárhæð HL/360 = 0,2777 og heildavaxta skuld HV/360 = 0,2591.  Hlutfallsleg skipting löglega einingargjalds er því 0,2777/0,5368 ∙ 100% = 52% og 0,2591/0,5368 ∙ 100% = 48%. Við getum sagt 48% prósent vextir miðað við mánaðar löglegt eininga lánsgjalds eða þar eð 0,2591/0,2777 ∙ 100% = 93%, 93% miðað við fasta mánaðar lánsgreiðslu.

Til að meta raun eða grunnvexti þegar 360 ∙ G er uppgreitt, getum við gert ráð fyrir 3,2% árlegri verðbólgu í USA næstu 30 ár í samræmi við síðustu 30 ár það er alls 93%. N.B engin með viti getur löglega gert ráð fyrir meiri verðbólgu að mati hinna þroskuðu. 

Þá gildir um sérhvert G á gjalddaga x, x er stærri en 0 og mest n=360, að það rýnar vegna verðbólgu um G ∙3,2%/12 ∙ x. Heildar Rýrnun HR er þá fengin með eftirfarandi jöfnu:

HR= ½ ∙ n ∙(n -1) ∙ G ∙ (3,2%/12) = 150 ∙ 299 ∙ 0,5368 ∙(0,032/12) = 64 ein. Við sjáum að ef hámarks lögleg verðbólgu spá hefur gengið upp þá er 193 ein. – 64 ein. = 129 ein. grunnvextir [á núvirði langtíma samhengis].

Nú geta hinir þroskuð efnahagslega borið þetta við skammtíma óstöðugleika lánin á ársgrundvelli sem eru um það bil árs grunnvaxtavextir ca. 1,78%.  Þetta geta hæfir hagstjórnarfræðingar þroskaðra lýðræðislegra, ekki siðlausra borgríkja, fengið fram með ítrun. Efnahagslegur stöðuleika grunnur sem virðing er borin fyrir.  4,5% segir allt um óstöðugleikan í þessu hefðbundna grunn veðbandalánflokki á Íslandi vanþroskaðrar stjórnsýslu, að þessu leyti í alþjóðlegum samanburði. Nýbyggingarlánskostnaður er ekki sama eðlis og stöðugleiki 1. veðréttar starfsævislána hornsteina vestrænna lýðræðisríkja. Hægri stefna á vinstri grunni er jafn vit-laus og vinstri stefna á hægri grunni.

N.B allir borgarar þroskaðar ríkja skilja verðtryggð starfsævislán í framkvæmd kynslóð eftir kynslóð, fáir skilja hvernig glæpaformið hér að mati þroskaðra getur verið sambærilegt.   Hvernig getur grunn siðferðið hér verið svona ólíkt.